Investissement DUFLOT

L’article 80 de la loi 2012-1509 du 29 décembre 2012 (Loi de finances pour 2013), codifié à l’article 199 novovicies du CGI, a institué une nouvelle réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, dite réduction d’impôt « Duflot », qui succède à la réduction d’impôt « Scellier ».

L’administration publie dans sa base documentaire un commentaire d’ensemble de ce dispositif, en date du 30 juillet 2013 (BOI-IR-RICI-360 à 360-50). Elle répond à plusieurs questions qui avaient été soulevées sur différents points. Elle apporte en outre de nombreuses précisions les unes calquées sur les solutions retenues dans le cadre du dispositif « Scellier », auxquelles elle renvoie parfois purement et simplement, les autres propres à la nouvelle réduction d’impôt.

Champ d’application de la réduction d’impôt

Personnes concernées :

La réduction d’impôt s’applique aux contribuables, personnes physiques, fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI.

S’agissant du dispositif « Scellier », l’administration a admis que la réduction d’impôt s’applique également aux résidents monégasques assujettis en France à l’impôt sur le revenu en vertu de la convention franco-monégasque, ainsi qu’aux non-résidents dits « non-résidents Schumacker », assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France par la jurisprudence de la CJUE (BOI-IR-RICI-230-10-10 n° 20 : IRPP-IV-85165 et IRPP-IV-85168). La question s’est donc posée de savoir si la même solution s’appliquerait dans le cadre de la réduction d’impôt « Duflot ».

Opérations concernées

Nature des opérations :

En application de l’article 199 novovicies, I du CGI, la réduction d’impôt « Duflot » s’applique aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, aux acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence, aux acquisitions de logements réhabilités, aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation, aux acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation, aux acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA, ainsi qu’aux logements que le contribuable fait construire.
En ce qui concerne la définition de ces opérations, l’administration apporte les mêmes précisions que pour la réduction d’impôt « Scellier » (BOI-IR-RICI-360-10-10). Par ailleurs, comme pour ce dispositif, elle étend la liste des opérations ouvrant droit à la réduction d’impôt « Duflot » aux acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable, sous réserve que le logement soit achevé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition (BOI-IR-RICI-360-10-10 n° 500 à 550).

Date de réalisation :

En règle générale, la réduction d’impôt « Duflot » s’applique aux logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. A cet égard, l’administration confirme que la date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat. Elle souligne que la circonstance qu’une promesse d’achat, une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ait été conclue avant le 1er janvier 2013 ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat du logement intervienne à compter du 1er janvier 2013 (BOI-IR-RICI-360-10-10, n° 40, 50, 80, 100, 160, 170, 220, 230, 280, 290, 340, 350, 400, 410, 520 et 530). Il en va de même en cas de signature d’un contrat de réservation avant le 1er janvier 2013 (BOI-IR-RICI-360-10-10 n° 100). De même, en ce qui concerne l’acquisition de logements faisant l’objet de travaux (logements en l’état futur d’achèvement, logements transformés ou réhabilités…) autres que les logements que le contribuable fait construire, l’administration précise également que la circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre de la construction ou des travaux selon le cas soit intervenue avant le 1er janvier 2013 ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt (BOI-IR-RICI-360-10-10 n° 90, 180, 240, 360 et 420).

En revanche, pour les logements que le contribuable fait construire, la loi prévoit que le dépôt de la demande de permis de construire doit intervenir entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Comme pour la réduction d’impôt « Scellier », l’administration indique que la circonstance que le dépôt de la demande du permis de construire ait été effectué par une personne autre que le bailleur souscrivant l’engagement de location ne fait pas obstacle à l’application de la réduction d’impôt « Duflot ». Celle-ci peut également s’appliquer lorsque le contribuable est propriétaire avant le 1er janvier 2013 du terrain sur lequel va être réalisée la construction du logement. Dans les deux cas, le dépôt de la demande du permis de construire doit intervenir, en tout état de cause, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 (BOI-IR-RICI-360-10-10 n° 470 et 480).

Conditions particulières :

En ce qui concerne les logements acquis en l’état futur d’achèvement, la loi exige que l’achèvement du logement intervienne dans les trente mois qui suivent la date de déclaration d’ouverture de chantier.

Il est précisé que la circonstance qu’une déclaration d’ouverture de chantier soit déposée pour une tranche de travaux et non pour la totalité (déclaration d’ouverture de chantier partielle) ne fait pas échec à l’application de cette disposition. Cela étant, il est précisé que, dans cette situation, le délai d’achèvement des logements doit être apprécié par tranche de travaux.

Par ailleurs, le délai d’achèvement s’applique quelle que soit la date de la demande de permis de construire déposée au titre de la construction du logement (BOI-IR-RICI-360-10-10 n° 110).

Souscriptions de parts de SCPI :

La réduction d’impôt « Duflot » est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), réalisées du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, à la condition que 95 % de la souscription annuelle serve à financer un immeuble éligible. Le produit de cette souscription doit, par ailleurs, être investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

S’agissant de la nature des SCPI et des souscriptions et de l’affectation de ces souscriptions, l’administration reprend ou renvoie aux précisions données dans ses commentaires du dispositif « Scellier » (BOI-IR-RICI-360-10-20).

Performance énergétique des logements

Logements situés en métropole :

Les constructions neuves (logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, logements que le contribuable fait construire ou encore locaux inachevés) doivent bénéficier du label « BBC 2005 », si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012), si le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2013.

L’administration précise que, pour les logements qui ont fait l’objet d’un dépôt de permis de construire avant le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt s’applique également si le contribuable peut justifier, par anticipation, du respect de la réglementation thermique 2012 (BOI-IR-RICI-360-10-30 n° 100).

Les autres logements (logements anciens ou logements acquis en l’état futur d’achèvement non soumis aux dispositions portant amélioration de la performance énergétique des bâtiments) doivent bénéficier du label « HPE rénovation 2009 » ou « BBC rénovation 2009 » ou respecter les exigences de performance énergétique globale, définies par arrêté du 5 mars 2012, pour au moins deux des quatre catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

L’administration souligne sur ce point que le niveau de performance énergétique globale s’applique à l’ensemble des logements anciens quelle que soit la date de la demande de permis de construire déposée au titre des travaux. La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre des travaux intervienne avant le 1er janvier 2013 ne fait donc pas échec à l’exigence de performance énergétique globale (BOI-IR-RICI-360-10-30 n° 130).

Logements situés outre-mer :

Pour les investissements réalisés dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique et La Réunion, à l’exclusion de Mayotte), le niveau de performance globale exigé a été fixé par le décret 2013-474 du 5 juin 2013, publié au JO du 7 et codifié à l’article 46 AZA octies 0-AA de l’annexe III au CGI (voir FR 26/13 inf. 2 n° 6 s. p. 5). Ce niveau de performance concerne les investissements pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, selon le cas, a été déposée à compter du 8 juin 2013, date d’entrée en vigueur du décret (BOI-IR-RICI-360-10-30 n° 150).

Pour les investissements réalisés dans les collectivités d’outre-mer, le décret définissant le niveau de performance énergétique global exigé n’est pas encore paru. De la même manière, la condition de performance énergétique globale qui sera définie s’appliquera aux investissements pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, selon le cas, aura été déposée à compter du lendemain de la publication du décret (BOI-IR-RICI-360-10-30 n° 200).

Exclusion des immeubles classés :

L’article 199 novovicies, I-D du CGI prévoit expressément que la réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine (immeubles bénéficiant du régime dérogatoire de prise en compte des charges foncières mentionnés au premier alinéa de l’article 156, I-3° du CGI). Comme dans le dispositif « Scellier », l’administration admet cependant que les propriétaires de ces immeubles puissent bénéficier de la réduction d’impôt « Duflot », sous réserve que le bénéfice du régime dérogatoire de prise en compte des charges foncières ne soit pas demandé au titre de l’immeuble concerné pendant toute la période d’engagement de location requise. En conséquence, les contribuables peuvent, au titre d’un investissement éligible aux deux dispositifs fiscaux concernés, opter pour l’application soit de la réduction d’impôt « Duflot », soit du régime spécifique de déduction des charges foncières des monuments historiques (BOI-IR-RICI-360-30-20 n° 200).

Quota de logements au sein d’un même immeuble neuf :

En application de l’article 199 novovicies, IX du CGI, le nombre de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt est limité au sein des immeubles neufs comportant au moins cinq logements. Le pourcentage de logements n’ouvrant pas droit à la réduction d’impôt, qui ne peut être inférieur à 20%, sera fixé par un décret à paraître. La limitation du nombre de logements éligibles au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements s’appliquera aux immeubles faisant l’objet d’un permis de construire accordé à compter de la publication de ce décret (BOI-IR-RICI-360-30-20 n° 120).

L’acte authentique d’acquisition des logements situés dans les immeubles concernés doit comporter une mention spécifique certifiant au contribuable que l’investissement réalisé peut ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal.

En cas de non-respect du quota, la personne qui commercialise les logements est passible d’une amende. Mais l’administration confirme que, si la mention spécifique certifiant au contribuable la possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal est portée à tort dans l’acte authentique d’acquisition, la réduction d’impôt ne peut pas faire, à ce titre, l’objet d’une remise en cause à l’endroit du contribuable (BOI-IR-RICI-360-30-20 n° 110).

Conditions de location

Qualité du locataire :

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants pendant une durée minimale de neuf ans. Lorsque le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier (SCPI), cette société doit prendre l’engagement de le louer, dans les mêmes conditions, à une personne autre qu’un associé de la société, un membre du foyer fiscal ou un des ascendants ou descendants de l’un des associés.

Lorsque l’investissement consiste en la souscription de parts de SCPI, cette société doit prendre l’engagement de louer le logement financé par la souscription, dans les mêmes conditions, à une personne autre qu’un associé de la SCPI ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés. En revanche, la condition tenant à la location à une personne autre qu’un des ascendants ou descendants ne s’applique pas aux associés de SCPI (BOI-IR-RICI-360-20-10 n° 1 et 20).

Délai de mise en location :

Aux termes de l’article 199 novovicies, III du CGI, la location nue doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Sur ce point, l’administration renvoie à ses commentaires concernant la réduction d’impôt « Scellier ». Elle confirme ainsi que, lorsque l’immeuble doit faire l’objet de travaux, le délai de douze mois a pour point de départ la date d’achèvement des travaux (BOI-IR-RICI-360-20-20 n° 1).

Plafonds de loyer et de ressources des locataires :

Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds fixés par décret, qui varient en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface. Les locataires doivent en outre satisfaire à certaines conditions de ressources (BOI-IR-RICI-360-20-30 n° 1).

Investissements réalisés en métropole :

Pour les investissements réalisés en métropole, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré et les plafonds annuels de ressources des locataires ont été fixés par le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012, codifié à l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI, pour les baux conclus en 2013 (voir FR 2/13 inf. 1 p. 3).

Investissements réalisés outre-mer :

Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré et les plafonds annuels de ressources des locataires ont été adaptés, pour les investissements réalisés dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, et Mayotte), par le décret 2013-474 du 5 juin 2013, publié au JO du 7 et codifié à l’article 2 terdecies F de l’annexe III au CGI. Pour les investissements réalisés dans les collectivités d’outre-mer, le décret qui doit fixer les plafonds de loyer et de ressources des locataires n’est pas encore publié.

Compte tenu de la parution tardive de ces décrets, l’administration édicte des mesures transitoires. Ainsi, dans les départements d’outre-mer, les plafonds fixés par le décret du 5 juin 2013 s’appliqueront aux investissements réalisés à compter de la date d’entrée en vigueur de ce texte, c’est-à-dire à compter du 8 juin 2013 (ainsi qu’aux investissements antérieurs si un bail est conclu avec un nouveau locataire à compter de cette date). Les investissements réalisés du 1er janvier au 7 juin 2013 seront soumis aux plafonds de loyer et de ressources fixés en métropole pour la zone B1. Les mêmes mesures transitoires s’appliqueront dans les collectivités d’outre-mer, en fonction de la date d’entrée en vigueur du décret à paraître (BOI-IR-RICI-360-20-30 n° 40 à 100 et 180 à 220).

Remarque : Le plafond de loyer fixé pour la zone B1 par le décret du 29 décembre 2012 visé au n° 18 (9,88 €/m2) est identique à celui fixé pour les départements d’outre-mer par le décret du 5 juin 2013 (sauf réduction par le préfet). La référence à l’un ou l’autre de ces textes a cependant une incidence pour la détermination de la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond.

Montant de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable, du ou des logements, dans la limite de deux au maximum ou sur 95 % du montant des souscriptions des parts de SCPI. Au titre d’une même année d’imposition, et pour un même contribuable, l’assiette de la réduction d’impôt, acquisitions ou constructions de logements et souscriptions de parts de SCPI confondues, ne peut excéder 300 000 €.

A cette base, il est fait application d’un taux qui varie selon que le logement est situé en métropole ou outre-mer (BOI-IR-RICI-360-30-10 n° 1).

Plafond de prix de revient :

Le plafond de prix de revient est fixé à 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Sur les modalités de détermination de ce plafond (notion de prix de revient, notion de surface habitable…), l’administration renvoie pour l’essentiel à ses commentaires consacrés à la réduction d’impôt « Scellier ».

Comme pour ce dispositif, elle confirme que le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable ne s’applique pas aux souscriptions de parts de SCPI (BOI-IR-RICI-360-30-10 n° 180).

Par ailleurs, il est précisé que le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s’applique à l’ensemble des investissements métropolitains ou ultramarins réalisés à compter du 1er janvier 2013, alors même que ces investissements auraient fait l’objet d’une promesse d’achat, d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, d’un contrat de réservation ou encore d’une demande de permis de construire avant cette date (BOI-IR-RICI-360-30-10 n° 160).

Taux de la réduction d’impôt :

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 % pour les investissements afférents à des logements situés en métropole et à 29 % pour les investissements réalisés outre-mer.

S’agissant des souscriptions de parts de SCPI, l’administration précise que le bénéfice de la réduction d’impôt au taux de 29 % est subordonné à la condition que 95 % du montant de la souscription serve exclusivement à financer un ou des immeubles situés dans un département ou une collectivité d’outre-mer (BOI-IR-RICI-360-30-10 n° 230).

Par ailleurs, dans le cas où le contribuable réalise des investissements en métropole et outre-mer au titre d’une même année d’imposition, le montant de la réduction d’impôt est déterminé en retenant la règle la plus favorable. Cela conduit, en pratique, à calculer le montant de réduction d’impôt en faisant prioritairement application du taux le plus élevé (taux applicable aux investissements réalisés outre-mer) (BOI-IR-RICI-360-30-10 n° 240).

Limitation du nombre d’investissements :

Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition ou de la construction de deux logements au plus. S’agissant des souscriptions de parts de SCPI, une souscription peut être affectée à l’acquisition de plus de deux logements, dans la limite du plafond global de 300 000 €. De même, la souscription de parts de plusieurs SCPI peut donner lieu à réduction d’impôt. Enfin, la souscription de parts de SCPI et l’acquisition de deux logements au titre d’une même année d’imposition ouvrent droit à la réduction d’impôt pour chacun de ces investissements, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies (BOI-IR-RICI-360-30-20 n° 70).

Modalités d’application de la réduction d’impôt

Articulation avec le crédit d’impôt pour dépenses d’équipement :

Le crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater du CGI au titre des dépenses en faveur de la qualité environnementale des logements (IRPP-IV-500 s.) s’applique à certaines dépenses supportées par les propriétaires bailleurs dans les logements achevés depuis plus de deux ans qu’ils donnent en location.

Comme pour la réduction d’impôt « Scellier », l’administration admet qu’un contribuable qui procède à la réhabilitation d’un logement destiné à la location et achevé depuis plus de deux ans dans lequel il réalise des dépenses d’équipements éligibles au crédit d’impôt est susceptible, sous réserve de remplir les conditions d’application propres à chacun des avantages fiscaux concernés, de pouvoir bénéficier à la fois du crédit d’impôt prévu à l’article 200 quater du CGI et de la réduction d’impôt « Duflot ». Dans l’hypothèse où ce contribuable choisit de bénéficier du crédit d’impôt au titre des dépenses éligibles à cet avantage, le prix de revient du logement retenu pour la détermination de la réduction d’impôt « Duflot » est diminué du montant du crédit d’impôt ainsi obtenu (BOI-IR-RICI-360-30-20 n° 170).

Obligations déclaratives :

Enfin, l’administration définit les obligations incombant aux contribuables et aux sociétés qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt « Duflot » (BOI-IR-RICI-360-50). Ces obligations sont largement calquées sur celles prévues par décret dans le cadre du dispositif « Scellier ».

Ainsi, les contribuables personnes physiques et les sociétés doivent joindre à leur déclaration de revenus ou de résultats de la première année d’application du régime l’engagement de location et, le cas échéant, l’engagement de conservation des parts, ainsi que différents justificatifs : notamment, copie du bail et de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire, copie de la demande de permis de construire, de la déclaration d’ouverture de chantier ou encore de la déclaration d’achèvement des travaux selon le cas. Les sociétés sont en outre tenues à des obligations spécifiques. Elles doivent en particulier délivrer chaque année à leurs associés, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, une attestation dont un exemplaire sera joint à leur déclaration de résultats et un autre à la déclaration de revenus des associés.