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L’indivision en location meublée, comment ça marche ?

L’indivision en location meublée, comment ça marche ?

En location meublée, un bien en indivision appartient à plusieurs personnes. Vous vous demandez comment le gérer ? Comment le déclarer ? Nous répondons à vos questions. 

Qu’est-ce qu’une indivision ?

L’indivision désigne une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont collectivement propriétaires d’un même bien (ou groupe de biens), à hauteur de leur contribution financière. Ainsi, en location meublée, un bien en indivision appartient à plusieurs personnes. Le statut de l’indivision peut être un choix, lorsque plusieurs personnes décident d’acheter un bien ensemble, ou la conséquence d’un acte juridique (succession, séparation…).

Chaque propriétaire, appelé indivisaire, a des droits sur la totalité du ou des biens. Les copropriétaires indivis sont tenus d’assurer une gestion commune dans le respect des règles légales de gestion. Les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité.

À noter que, dans le cas d’un achat fait par deux personnes faisant une déclaration de revenus commune (mariées sous le régime de la communauté légale ou universelle ou pacsées), il est possible de créer l’activité en nom propre au nom d’une des deux personnes du foyer fiscal.

Comment gérer un bien meublé en indivision ?

Ce statut juridique n’a pas la faveur des juristes dans la mesure où il est caractérisé par une certaine instabilité et par une certaine inertie.

En effet, selon un adage juridique : « Nul n’est censé rester dans l’indivision ». Cela signifie qu’un copropriétaire indivis peut désirer sortir de l’indivision à tout moment en vendant sa quote-part – les autres copropriétaires pouvant préempter celle-ci.

Il est toutefois possible, et plus que souhaitable, d’aménager le statut de l’indivision en rédigeant une convention d’indivision. Ainsi, un gérant de l’indivision peut être nommé et ses pouvoirs définis, notamment pour faire face aux dépenses d’entretien courant. Il est également possible de prévoir le sort des biens d’un indivisaire qui viendrait à décéder. Si la convention d’indivision porte sur des biens immobiliers, ce qui sera le cas pour des loueurs en meublé, elle doit être impérativement rédigée par un notaire.

Comment déclarer un bien meublé en indivision ?

En indivision, le bien immobilier loué est considéré comme appartenant à une entité juridique séparée de celle des investissements en locations meublées, possédés en nom propre. Une location meublée en indivision bénéficie ainsi d’un numéro SIRET distinct et fera l’objet d’une déclaration au nom de l’indivision (une liasse fiscale pour l’indivision).

Le régime fiscal de l’indivision est obligatoirement celui des sociétés de personnes. Une indivision ne peut ainsi pas opter pour l’impôt sur les sociétés. Les loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une indivision ne peut pas être soumise au régime fiscal micro ; le régime qui s’applique de droit est celui du réel simplifié.

Les indivisaires se partagent alors les charges et les recettes à hauteur de leur pourcentage de possession du bien. Le résultat fiscal de l’indivision est taxé entre les mains des associés en proportion de leur quote-part dans l’indivision. Le régime fiscal de l’indivision relevant des sociétés de personnes, les membres d’une indivision ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité au titre de leur quote-part des revenus de celle-ci.

Pourquoi choisir l’indivision ?

Malgré ses inconvénients, l’indivision est une solution à envisager pour exploiter en commun un bien loué meublé, dans la mesure où cette formule est beaucoup plus souple qu’une société. De manière générale, il paraît cependant préférable de donner en location des biens détenus en propre plutôt que des biens détenus à plusieurs. Par exemple : donner en location meublée deux appartements détenus en propre, plutôt qu’un tiers de six appartements détenus en commun.

Au besoin, notamment en cas de succession, la possession d’un patrimoine immobilier loué meublé peut se concevoir en indivision, en aménageant celle-ci au moyen d’un règlement d’indivision. En revanche, il n’est pas possible de procéder à des démembrements de propriété au sein d’une indivision sans perdre le bénéfice de l’amortissement de la pleine propriété des biens meublés.

Une question ? Nos experts restent à votre disposition pour y répondre !

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Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des contribuables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué par le biais de notre formulaire de contact. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.


11 commentaires à cet article : “L’indivision en location meublée, comment ça marche ?”

Lb

Bonjour

Nous venons d’acquérir un appartement en indivision et nous sommes pacsés sous le régime séparation de bien. Nous souhaitons le louer en meublé.
Je possède déjà en nom propre un appartement en meublé au réel.
J’ai donc une liasse fiscale a mon nom.

Ma question est la suivante, dois je créer un nouveau Siret pour ce nouvel appartement ou je peux l’intégrer a mon siret.

Merci d’avance pour votre retour

Répondre
    Lucile

    Bonjour Monsieur,
    Nous vous remercions pour votre commentaire.
    Afin de qualifier votre activité et vous indiquez le meilleur régime en fonction de votre situation.
    Nous vous invitons à nous appeler au 02.43.64.17.27
    De nouveau, nous vous remercions pour votre intérêt et vous souhaitons une excellente journée !
    Bien cordialement,

    Répondre
Pierre vidal

Merci beaucoup pour cet article clair et très intéressant. J’ai toutefois une question sur votre dernière phrase : « En revanche, il n’est pas possible de procéder à des démembrements de propriété au sein d’une indivision sans perdre le bénéfice de l’amortissement de la pleine propriété des biens meublés ».
Que se passe-t-il si je fais une donation à mon fils de la nue-propriété de mes parts ? Normalement, l’amortissement est attaché au détenteur de l’usufruit, donc il n’y a aucun changement dans le calcul de l’amortissement et dans sa répartition entre les indivisaires. Concrètement, quelle conséquence a cette perte du bénéfice de l’amortissement ? Est-ce qu’une SARL de famille serait alors à privilégier ?
En vous remerciant pour votre éclairage.

Répondre
    Lucile

    Bonjour Monsieur VIDAL,
    Nous vous remercions pour votre commentaire.
    Au vu de votre demande, nous vous invitons à prendre contact avec nos conseillers, soit par téléphone au 02.43.64.17.27 soit par le biais de notre formulaire de contact, sur notre site Internet https://investissement.compta.com/contact/.
    De nouveau, nous vous remercions pour votre intérêt et vous souhaitons une excellente journée !
    Bien cordialement

    Répondre
Pierre vidal

Je suis désolé de revenir sur ma question. J’ai oublié de préciser que je comptais louer un appartement meublé en indivision (80/20) avec mon fils. J’envisageais, dans 2 ans, lui faire la donation, que j’évoquais dans ma question, de la nue propriété de mes parts.
Cordialement

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Cube

Mariés en séparation de bien nous sommes sur la même feuille d’impôt sur le revenu et avons en indivis l’usufruit d’un appartement. Faut-il obligatoirement faire un FCMB ou pouvons nous l’exploiter en Meublé LMNP avec POI au nom d’un seul des deux usufruitiers ? Et quelles sont les conséquences au Micro bic ? En Réel ?

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    Marjolaine

    Bonjour,
    En étant mariés sous le régime de la séparation de bien, vous êtes de facto en indivision. Le régime qui s’applique de droit est le régime réel simplifié car, dans le cadre d’une indivision, le régime micro-BIC n’est pas possible. Votre bien étant acquis en indivision, il est nécessaire d’avoir un numéro SIRET et de faire une déclaration pour l’indivision.
    Concernant la notion d’usufruit, il faut savoir qu’un usufruit ne s’amortit pas de la même façon qu’un bien en pleine propriété. Afin d’analyser les conséquences d’un point de vue déclaratif, nous vous invitons donc à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
    L’un de nos conseillers pourra vous apporter une réponse adaptées aux deux problématiques que vous évoquez.
    A bientôt,
    L’équipe ComptaCom du blog

    Répondre
PIOMBINI

Bonjour,

Dans les conditions LMNP, il est indiqué :
+23 000 euros de recettes ET + 50% du revenu global du foyer fiscal.

Moi et ma copine sommes en indivision et nous ne sommes ni mariés, ni pacsés.

Il se trouve que nous avons 2 foyers fiscaux à date (2 déclarations de revenus différentes).

Exemple :
30K de recettes au global de revenus locatifs.
40K de revenus pour moi.
25K de revenus pour ma copine.

Partant de ce principe, est-on LMNP ou non ?

La recette au global est censée est divisée en 2 en indivision ? (soit 15K chacun). Si oui, dans ce cas on serait inférieur à 23K (donc OK pour la règle 1).
Si la recette est globale, on ne respecterai pas les 2 conditions.

Dsl, c’est peut être une questions bête…

Merci par avance de votre confirmation.

Répondre
    Lucile

    Bonjour Monsieur PIOMBINI,
    Dans votre situation il faut prendre en compte deux éléments, le fait d’être en indivision et que vos déclarations d’impôts sont séparés vous êtes considéré comme LMNP.
    Nous vous invitons à prendre contact avec nos conseillers, soit par téléphone au 02.43.64.17.27 soit par le biais de notre formulaire de contact, sur notre site Internet https://investissement.compta.com/contact/.
    De nouveau, nous vous remercions pour votre intérêt et vous souhaitons une excellente journée !
    Bien cordialement

    Répondre
Samir

Bonjour,
Avec ma compagne nous allons signer pour l’achat d’un bien qu’on louera en LMNP sous régime réel simplifié.
Nous sommes pacsés et notre IR est déclaré en commun.
J’ai posé la question à mon SIE compétent pour une gestion de l’activité en nom propre et non en indivision.
Il me répond que je dois déclarer mon activité en indivision car nous achetons le bien à deux. Je dois donc remplir le formulaire FCMB et non le P0i.
Je trouve cela étrange car j’ai lu ici est là qu’un couple pacsé ayant le même foyer fiscal pouvait remplir le cerfa P0i et ainsi déclarer son activité en nom propre.
Je ne trouve aucun texte officiel qui corrobore la possibilité de déclarer son activité en nom propre pour l’achat d’un bien immobilier réalisé par un couple pacsé ayant le même foyer fiscal.
Merci par avance.

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    Lucile

    Bonjour,
    Afin de qualifier votre activité et pouvoir répondre à vos interrogations.
    Nous vous invitons à prendre contact avec nos conseillers, soit par téléphone au 02.43.64.17.27 soit par le biais de notre formulaire de contact, sur notre site Internet https://investissement.compta.com/contact/.
    De nouveau, nous vous remercions pour votre intérêt et vous souhaitons une excellente journée !
    Bien cordialement

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