Locaux professionnels: révision foncière des valeurs locatives

Les locaux concernés par cette révision sont les suivants :

• les locaux commerciaux : magasins, ateliers d’artisans, cliniques, hôtels, établissements d’enseignement, maisons de retrait… ;
• les locaux affectés à une activité libérale : bureaux…

Ne sont pas visés par cette réforme :

• les locaux d’habitation ;
• les locaux industriels évalués d’après la valeur de leur matériel ;
• les locaux professionnels évalués selon la méthode du barème.

Les propriétaires seront informés de la prise en compte d’une nouvelle valeur locative avec un message en première page des avis d’imposition à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises 2017.

Les nouveaux paramètres ont été les suivants :

• découpage des départements en secteurs d’évaluation représentant un marché locatif homogène
• mise en place d’une grille tarifaire par catégorie de local (38 catégories de locaux) et par secteur d’évaluation ;
• obtention de la valeur locative du local en multipliant le tarif de la catégorie par la surface du local (surface pondérée) ;
• application d’un coefficient de localisation pour modifier cette valeur à la hausse ou à la baisse.

Un lissage des effets de la réforme est prévu grâce à l’application :

• d’un coefficient de neutralisation pour éviter la sur-imposition des locaux professionnels par rapport aux autres locaux non concernés par la réforme ;
• de la réduction de moitié des variations des valeurs locatives à la hausse et à la baisse (dispositif du « planchonnement ») ;
• d’un étalement linéaire des variations de cotisations sur 10 ans (lissage des augmentations ou des baisses de cotisations).

Les nouveaux locaux professionnels construits à compter de janvier 2017 se verront appliquer les mêmes règles pour obtenir la valeur locative (multiplication de la surface pondérée par le prix au m²).

Exemple de calcul de CFE

Soit une entreprise qui occupe une surface pondérée de 20 m² de bureau en secteur 5 sur NANTES : le tarif au m² de ce secteur étant de 178,70 € et le coefficient de localisation étant de 1.

Avant la révision foncière, la valeur locative datant de 1970 revalorisée aurait été de 4 947 €.

• La valeur locative révisée est de 3 574 € : 20 (m²) x 178,70 (€) x 1 (coefficient de localisation).

Mécanisme du coefficient de neutralisation

Ce coefficient est dans notre cas précis fixé à 0,18078. La valeur locative révisée neutralisée est de 646 € : 3 574 x 0,18078.

Mécanisme du planchonnement

La différence entre la valeur locative datant de 1970 revalorisée et la valeur locative révisée neutralisée est de 4 301 € : 4 947 – 646.

Le planchonnement est donc de 2 151 € : 4 301 / 2.

• La valeur locative après planchonnement est de 2 797 € : 646 + 2 151.

Mécanisme du lissage

La cotisation sur la base de la valeur locative datant de 1970 revalorisée était de 1 510 € : le taux de taxation dans notre cas étant de 30,53%, s’appliquant sur la base de 4 947 €.

La cotisation après réforme sera de 854 € : 2 797 x 30,53%.

Le pas de lissage est de -66 € : (854 – 1 510) / 10.

Le lissage sur 2017 est de -590 € : (854 – 1 510) x 9/10.

• La cotisation 2017 lissée serait donc de 1 444 € : 854 + 590.

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