Travaux de rénovation énergétique impossibles : comment louer une passoire thermique ?

Les propriétaires de certains logements énergivores ne peuvent plus louer leur bien. La classe énergétique affichée au sein du DPE (diagnostic de performance énergétique) détermine la possibilité de mettre en location un logement. Pourtant, dans certains cas, les travaux de rénovation énergétique se révèlent impossibles à réaliser. La loi prévoit alors des dérogations pour le bailleur, applicables le 1^er janvier 2025.

Mise en location sans réaliser des travaux de rénovation énergétique

Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 assouplit l’interdiction de louer lorsque les travaux de rénovation énergétique sont impossibles ou très difficiles. Plus précisément, à compter du 1^er janvier 2025, le juge pourra ne pas ordonner la réalisation de travaux en raison de contraintes architecturales ou patrimoniales.

Ainsi, lors d’un contentieux entre un bailleur et son locataire, le tribunal ne pourra pas contraindre le bailleur à réaliser des travaux si :

• Les travaux font courir un risque au bâti, affectant sa structure, le clos et le couvert. Un professionnel rédige alors une note argumentée sous sa responsabilité.
• Les travaux modifient l’état des parties extérieures de l’immeuble, y compris le second œuvre et, pour ces motifs, ont fait l’objet d’un refuge par l’autorité administrative compétente.

Un propriétaire pourra donc se soustraire à l’obligation de réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique en apportant la preuve des atteintes au bâti ou au patrimoine.

Rappels sur les règles de location en fonction de la classe énergétique du logement

Pour contraindre les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique impose une interdiction de location progressive. Un critère de performance énergétique minimal rend le logement décent et, par conséquent, conforme à la location.

Ainsi, les premiers logements exclus du marché locatif sont depuis début 2023 les logements les plus énergivores de la classe G : ceux qui affichent une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kilowattheures (kWh) par mètre carré et par an.

A compter du 1^er janvier 2025, les autres logements de classe G rejoindront l’interdiction de location. Puis, ce sera le tour des logements classés F en 2028 et ceux classés E en 2034.

Financer les travaux dans un logement énergivore

Plusieurs aides financières sont disponibles pour aider les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation sans attendre :

• TVA à taux réduit à 5,5 % ;
• Dispositif MaPrimRenov’ ;
• Certificat d’économie d’énergie (CEE) ;
• Éco-prêt à taux zéro ;
• Aides locales, etc.

Dans le cadre d’un projet de rénovation globale ou de travaux d’économie d’énergie, n’hésitez pas à anticiper la réalisation des travaux. Faites le point sur le budget des travaux de rénovation énergétique et la rentabilité d’un logement rendu plus attractif avec votre expert-comptable.