Les règles à respecter pour exercer une activité libérale à son domicile

De nombreux professionnels libéraux optent pour un local professionnel. Toutefois, exercer son activité à domicile présente de multiples avantages, que ce soit pour en faire son lieu de travail principal ou pour y disposer d’une annexe. Cependant, pour pouvoir exercer en toute légalité, le respect de certaines règles s’impose.

Les autorisations nécessaires pour exercer une activité libérale à domicile

Une autorisation préfectorale préalable s’avère nécessaire, pour la transformation d’un local à usage d’habitation en un local professionnel, dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants et dans toutes les communes des Hauts-de-Seine (92), de la Seine–Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), lorsque vous voulez y recevoir de la clientèle ou y entreposer des marchandises.

Partout ailleurs, aucune démarche n’est nécessaire auprès de la préfecture. Il convient toutefois de vérifier auprès de la mairie de la commune que le changement d’affection du logement est bien autorisé.

Les professionnels libéraux, locataires de leur logement, doivent obtenir une autorisation écrite de leur propriétaire. Les professionnels propriétaires doivent également recevoir l’accord de la copropriété.

La demande de changement de destination

Dans le cas de l’exercice d’une activité libérale à domicile, une demande de changement de destination peut être nécessaire, en cas de transformation d’une partie d’un logement en local professionnel (cabinet, atelier ou bureau). Cette procédure vise à obtenir l’autorisation légale d’utiliser cet espace à des fins professionnelles, conformément aux règles d’urbanisme et de zonage en vigueur.

Deux possibilités :

• La demande de permis de construire s’impose lorsque les travaux sont importants et modifient la structure ou la façade du bâtiment.
• La déclaration préalable de travaux suffit quand aucuns travaux ne sont engagés ou pour de simples travaux d’aménagement.

Ces deux formalités sont considérées comme une demande de changement de destination.

Le propriétaire du logement transformé doit remplir une déclaration pour actualiser la valeur locative du bien, de manière à mettre à jour le calcul de la taxe foncière.

Les règles de sécurité et d’accessibilité pour les établissements recevant du public (ERP)

Des règles très strictes en matière de sécurité et d’accessibilité régissent les établissements recevant du public (ERP). Toutefois, les professionnels libéraux n’ont pas à respecter les normes des ERP si les lieux à usage professionnel sont également des espaces à usage familial. C’est le cas, lorsque, par exemple, le bureau se situe dans une chambre d’ami et la salle d’attente dans le salon.

Une exception persiste pour les professions de santé : un cabinet médical relève toujours des règles d’un ERP.

D’autres contraintes pèsent sur les activités de santé exercées en cabinet :

• Une salle d’attente distincte de la salle de soins, pour préserver la vie privée et la confidentialité des soins.
• Un matériel conforme à l’exigence du métier.
• Une armoire verrouillée pour conserver les médicaments.

La CPAM peut réaliser des contrôles pour vérifier la conformité sanitaire des locaux à usage professionnel.

Exercer une activité libérale à domicile sans recevoir de clients ou de patients

Il est tout à fait possible d’exercer une activité libérale à son domicile, sans pour autant y accueillir de clients :

• Lorsque le professionnel dispose d’un cabinet en dehors de son lieu d’habitation, et qu’il désire consacrer une pièce de son domicile pour effectuer des tâches administratives.
• Pour certaines professions libérales, l’activité n’exige pas l’accueil de clients sur le lieu d’exercice (les artistes, les traducteurs, les rédacteurs, etc.).

Ces cas de figure ne nécessitent pas de demande d’autorisation particulière.

En revanche, du point de vue comptable, ces situations se révèlent complexes.

C’est la surface de la pièce destinée à l’exercice de l’activité professionnelle qui importe. Elle sert de base de calcul aux dépenses professionnelles à déduire en charge, d’où l’importance de choisir une pièce dédiée à l’exercice de l’activité professionnelle.

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Déduire le loyer

Sous certaines conditions, le locataire peut déduire de ses charges, une partie de son loyer.

Le montant sera calculé au prorata de la surface de la pièce sur la surface totale du domicile.

Si le professionnel est propriétaire de son logement, il peut déduire un loyer. L’immeuble ne doit pas être inscrit au registre des immobilisations. Un loyer doit être versé du compte professionnel vers un compte privé. Le professionnel doit alors déclarer le loyer perçu au titre de ses revenus fonciers.

Les réponses aux questions courantes

• Le terme « cabinet » convient pour les professions libérales accueillant leurs clients à domicile.
• Lors d’un usage mixte de la résidence principale, si les espaces professionnels et personnels ont des accès différents, l’usage mixte de l’habitation sera plus difficile à établir face à l’administration fiscale. Dans ce cas, il convient de justifier du caractère mixte de la pièce utilisée pour l’exercice d’une activité professionnelle.
• En cas de changement de destination du domicile, la taxe foncière du logement sera mise à jour, si le professionnel est propriétaire. Pour les propriétaires, comme pour les locataires, la taxe d’habitation restera inchangée, car la surface d’habitation reste identique.
• Un chalet extérieur à l’habitation pour exercer son activité devra répondre aux normes ERP : deux sorties, un système d’alarme incendie, une salle d’attente séparée de la salle de soins, etc.
• Pour changer un local à usage professionnel en local à usage mixte, il faut vérifier le règlement de copropriété et consulter la mairie de sa commune.
• Pour changer la destination d’un logement social, il est nécessaire de se rapprocher du bailleur. Le changement de destination devrait être envisageable, si les travaux sont légers et si le logement n’est pas destiné à recevoir du public
• Le crédit immobilier n’est pas une charge déductible. Cependant, si le professionnel est propriétaire et qu’il verse un loyer de son compte professionnel sur son compte personnel, ce montant sera déductible, à condition de déclarer un revenu foncier.
• Aucune restriction relative à la taille de la salle d’attente n’existe. Mais il convient de s’assurer d’apporter un certain confort aux clients accueillis.
• Pour exercer son activité au domicile d’un proche, le propriétaire devra obtenir l’autorisation de la mairie et contracter une assurance spécifique pour la pièce louée.
• En cas d’usage mixte d’un logement, le professionnel est redevable de la CFE et de la taxe d’habitation.
• Le locataire d’un local à usage mixte peut déduire la part du loyer destinée à l’exercice d’une activité professionnelle. Le calcul se base sur la proratisation entre les surfaces dédiées à l’activité et la superficie totale du logement.
• La règlementation n’impose pas l’installation de toilettes dans un cabinet. Il est toutefois conseillé de l’envisager pour le confort des clients.
• D’après l’article L631-9 du code de la construction et de l’urbanisme, un maire peut refuser un changement de destination si celui-ci va à l’encontre du Plan local d’urbanisme (PLU). C’est pourquoi une autorisation de la mairie est indispensable.

Exercer son activité libérale à domicile présente de nombreux avantages, mais le respect de certaines règles s’impose.

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