GMS : réforme de l’urbanisme commercial

Le décret d’application de la loi Pinel du 18 juin 2014, réformant le droit de l’urbanisme commercial, a été publié le 12 février 2015. Il détaille les modalités relatives à la demande d’autorisation d’exploitation commerciale, aux procédures de recours et à la fin d’exploitation.

Demande d’autorisation d’exploitation commerciale

Depuis la loi Royer du 27 décembre 1973, la création ou le développement des grandes surfaces commerciales étaient soumis à une autorisation particulière, distincte du permis de construire.

En complément de la loi SRU puis de la loi LME qui comprenaient notamment l’établissement d’un minimum de liens entre la vérification des équipements commerciaux et les règles d’urbanisme, la loi Pinel réprouve la dualité autorisation/permis.

Désormais, si l’action prévue requiert un permis de construire (création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1000 m² découlant d’une construction nouvelle, création d’un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 1000 m², ou développement d’une surface existante de plus de 20m² ou 40m² s’il s’agit d’un ensemble commercial), c’est une autorisation dite « simple » qui sera remise : le permis de construire sera assimilé à une autorisation d’exploitation commerciale.

La procédure comprendra le dépôt unique en mairie du dossier de demande de permis de construire et du dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerciale. Le dossier sera transféré à la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) qui rendra son avis favorable ou défavorable au projet.

La loi n’explique pas clairement si l’avis conforme de la CDAC liera l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire. Au vu de la rédaction de l’article L 425-4 du code de l’urbanisme, on peut le supposer.

Si le projet ne requiert pas de dépôt d’un permis de construire, le dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerciale sera remis à la CDAC, comme c’est le cas aujourd’hui.

La loi Pinel avait multiplié les modalités d’évaluation d’un projet et mis en avant des arguments tels que l’aménagement du territoire, le développement durable, l’impératif de protection des consommateurs ou la contribution du projet en matière sociale.

Le décret du 12 février vient spécifier la liste des éléments à produire à l’appui de la demande, cette liste devenant plus conséquente. Rappelons que, sans y apporter de changement majeur, la loi a redéfini par ailleurs l’indispensable corrélation entre l’autorisation d’exploitation commerciale et les schémas de cohérence territoriale (SCOT) ou les plans locaux d’urbanisme (PLU) intercommunaux. Ces points restent essentiels à l’examen du dossier.

La durée de validité de l’autorisation est de 3 ans à partir de la date à laquelle le permis est devenu définitif, ou à partir de la publication de l’autorisation d’exploitation commerciale si le projet n’est pas assujetti à permis de construire.

Précisons que, comme pour l’autorisation d’exploitation commerciale aujourd’hui, le permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale sera non cessible et non transmissible. Par exception à cette règle, un promoteur sollicitant en cette qualité une autorisation pourra procéder à la vente en l’état futur d’achèvement du projet, sous réserve que celle-ci soit réalisée avant l’ouverture des surfaces de vente au public. C’est l’acquéreur qui devra réaliser lui-même cette ouverture, sans possibilité de se faire représenter.

Le nouveau régime d’autorisation est entré en vigueur le 15 février 2015. Un régime provisoire est constitué pour les requêtes en cours d’instruction à cette date.

Procédure de recours

La loi Pinel avait réécrit entièrement l’article L 752-17 du Code de Commerce relatif aux recours formés devant la CNAC. Elle avait notamment modifié la composition de la CDAC et de la CNAC et renforcé les critères déontologiques auxquels sont soumis les membres de la CNAC. Le décret du 12 février vient détailler les modalités de ces recours.

En particulier, la CNAC pourra désormais recevoir les personnes favorables et défavorables au projet en deux groupes distincts, et recevoir des contributions écrites. Le délai de communication de l’avis de la CNAC est réduit de deux mois à un mois. Le décret énonce par ailleurs les modalités de la procédure qui autorise la CNAC à étudier systématiquement tout projet dont la surface de vente égale au moins 20 000 m².

Fin de l’exploitation commerciale et obligation de démantèlement

Nous indiquons enfin que le décret du 12 février 2015 prévoit aussi les modalités d’application de la loi Alur du 24 mars 2014 visant à limiter les friches commerciales. Le propriétaire d’un site bénéficiant de l’autorisation d’exploitation commerciale est maintenant responsable de l’organisation du démantèlement du site et de la remise en état de ses terrains d’assiette s’il est mis fin à l’exploitation et si aucune réouverture au public ne survient sur le même secteur pendant un délai de trois ans.