Vendre ou acheter un logement meublé occupé : quels avantages ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous déclarez en location meublée non professionnelle (LMNP), et que vous avez un contrat de location en cours, vous pouvez le vendre, sans rompre le bail. Si vous êtes investisseur, acheter un bien meublé occupé vous permettra de poursuivre l’activité de location. Vendeur et acquéreur : le point sur vos avantages.

Les avantages… côté vendeur

Le propriétaire d’un logement déclaré en LMNP continue, en tout premier lieu, à toucher les loyers jusqu’au jour de la vente. Le statut du bail meublé précise qu’il n’a aucune obligation d’informer le locataire de la mise en vente. Cela étant, rien ne l’empêche de l’avertir mais le locataire ne sera pas prioritaire s’il fait une offre. Ensuite, en vendant le logement occupé, le propriétaire peut inclure le prix des meubles dans la vente. En ventilant le prix de vente entre le logement, d’une part, et les meubles, d’autre part, il est possible d’optimiser le montant taxable des plus-values. 

Les avantages… côté acquéreur

Le nouveau propriétaire d’un logement en LMNP perçoit des loyers dès le 1^er jour de l’acquisition. Autre avantage : il connaît le montant exact des charges et des loyers encaissés. Cela lui permet d’appréhender plus facilement le potentiel locatif de son investissement. Il reste également libre du choix du régime d’imposition (réel ou micro), quelque soit le choix du précédent propriétaire.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les frais de notaire s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix de vente et ne sont dus que sur la vente de biens immobiliers. Aussi, si le prix fixé comprend le prix du logement et celui des meubles, il y a tout intérêt à ventiler le prix du logement, d’une part, et celui des meubles, d’autre part. Pour cela, il faut établir une liste précise du mobilier.

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Biens en résidences gérées

Divers dispositifs fiscaux, et notamment la loi Censi-Bouvard, ont été mis en place pour inciter l’investissement privé en résidences services. Le marché du LMNP d’occasion est donc en partie alimenté par des biens acquis neufs à l’origine. Ce sont des biens pour lesquels les investisseurs ont pu bénéficier d’avantages fiscaux, et qui sont revendus une fois la période de réduction d’impôt terminée. Un potentiel acquéreur doit donc considérer le rendement locatif, mais aussi la qualité et la solvabilité du gestionnaire, étant lié à lui par un bail commercial. Ce bail est, en effet, la pierre angulaire de l’investissement meublé. Ses conditions de renouvellement sont des critères essentiels à prendre en compte.

Par ailleurs, les vendeurs et acquéreurs de biens en résidences gérées bénéficient des mêmes avantages que pour une transaction dans l’immobilier ancien « classique ». Ils bénéficient en plus d’avantages spécifiques :

• L’avantage fiscal dont a bénéficié l’acquéreur reste acquis par celui-ci lors de la revente (exemple : Censi Bouvard). De son côté, l’acquéreur peut amortir le bien comme pour toute nouvelle acquisition.
• L’activité est soumise à la TVA. Le propriétaire du bien, et qui souhaite le vendre, avait, au moment de son achat, récupéré la TVA. Comme le bail se poursuit, la vente de son bien sera faite hors taxe ; l’acquéreur n’avancera pas de TVA sur l’acquisition.
• Acquérir un bien existant évite de prendre des risques en matière de construction et d’achèvement du bien. De plus, la rentabilité est immédiate, ce qui n’est pas le cas dans la phase de construction d’un bien neuf.

Nos experts vous conseillent

Il existe différentes manières de revendre un logement en LMNP.

Le propriétaire peut décider de gérer soi-même la vente en mettant une annonce en ligne. Il est impératif que celle-ci cible des investisseurs, puisque le fait d’avoir un locataire en place représente une contrainte pour les personnes souhaitant accéder à la propriété. Il lui faudra alors assurer les visites et attendre qu’une offre lui soit faite. S’il opte pour une vente par le biais d’une agence, celle-ci se chargera des démarches mais aura les mêmes contraintes concernant la cible des acheteurs.

Une autre option consiste à faire appel à une société spécialisée dans la revente de biens LMNP qui cible uniquement une clientèle d’investisseurs. Cela permet une vente plus rapide du bien.

Des questions sur ce sujet ? Nous vous invitons à les poser en commentaires ci-dessous.