Cession de bail

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Deux arrêts de la Cour de cassation rappellent que la cession de bail peut être refusée par un propriétaire lorsque le preneur n’a pas respecté toutes les conditions du bail.

Résiliation du bail pour défaut d’exploitation effective et permanente

La Cour de cassation (arrêt du 22 octobre 2015) a confirmé la décision de la Cour d’appel prononçant la résiliation du bail au motif que le preneur avait fait valoir ses droits à la retraite, était devenu associé non exploitant et donc ne participait plus aux travaux de façon effective et permanente au sens de l’article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime.

Un exploitant bénéficiait d’un bail rural détenu par ses parents. En 2000, il avait informé les bailleurs de la mise à disposition des biens objet du bail à une EARL. En 2010, il avait prévenu les bailleurs que l’EARL était transformée en SCEA, qu’il prenait sa retraite et devenait associé non exploitant. Pendant une année, les bailleurs n’ont pas contesté l’opération dont bénéficiait la SCEA. Les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour la résiliation du bail pour cession prohibée au profit de la SCEA. La Cour d’appel, confirmée par la Cour de Cassation, a prononcé la résiliation du bail refusant de reconnaître l’existence d’un bail verbal au profit de la SCEA malgré l’absence de réaction des bailleurs pendant un an. Elle a estimé que le preneur ne remplissait pas les conditions posées par l’article L411-37 du code rural et de la pêche maritime pour mettre le bail à la disposition de la SCEA. En effet, la mise à disposition ne peut être consentie par un preneur que s’il participe aux travaux de façon permanente et effective.

Les manquements constatés au cours d’un bail primitif

Les manquements antérieurs au renouvellement du bail peuvent justifier un refus de cession du bail.

Un bail avait été consenti à compter du 1^er septembre 2001 pour une durée de 9 ans. Au cours de ce bail, le preneur avait payé plusieurs fois son fermage en retard. Le bail s’était renouvelé à la suite de l’annulation d’un premier congé. Le bailleur a délivré un nouveau congé pour la fin de la 1^ère période triennale (soit au 1^er septembre 2013) en raison de l’âge du preneur. Ce dernier a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour annulation du congé et autorisation de céder le bail à son fils.

La Cour de cassation (arrêt du 3 décembre 2015) a confirmé la décision de la Cour d’appel qui a retenu que les retards de paiement des fermages étaient de nature à caractériser un manquement du preneur qui ne s’était pas constamment acquitté de toutes les obligations nées de son bail, l’empêchant de bénéficier de la faculté de le céder.

[/fusion_text][/fusion_builder_column][fusion_builder_column type= »1_1″ last= »yes » spacing= »yes » center_content= »no » hide_on_mobile= »no » background_color= » » background_image= » » background_repeat= »no-repeat » background_position= »left top » hover_type= »none » link= » » border_position= »all » border_size= »0px » border_color= » » border_style= » » padding= » » margin_top= » » margin_bottom= » » animation_type= » » animation_direction= » » animation_speed= »0.1″ animation_offset= » » class= » » id= » »][fusion_text]Sources : 3^e civ, 3 décembre 2015, n°14.23.207 (rejet),  3^e civ 22 octobre 2015, n°14-11.411 (rejet)[/fusion_text][/fusion_builder_column][/fusion_builder_row][/fusion_builder_container]