Droit de préemption du locataire commercial : la Cour de cassation exclut les locaux industriels

L’exploitant d’un local commercial bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du local dans lequel il exerce son activité. La Cour de cassation rappelle cette exclusion pour le preneur d’un local à usage industriel. Elle en profite pour définir avec précision ce qu’est un local à usage industriel par rapport à un local à usage commercial ou artisanal.

Rappel : le droit de préemption du locataire commercial

La loi Pinel du 18 juin 2014 crée un droit de préemption ou droit de préférence au profit du locataire par bail commercial. L’article L 145-46-1 du Code de Commerce indique que le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal doit respecter des formalités d’information, en cas de mise en vente, auprès de son locataire.

Ainsi, le vendeur prévient son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Le courrier indique le prix de vente et les conditions envisagées. Cette notification vaut offre au profit du locataire.

Le locataire dispose d’un mois de réflexion pour exercer son droit de préemption. S’il accepte l’offre de vente, un nouveau délai de 2 mois lui permet de réaliser la vente. S’il recourt à un prêt, l’obtention de ce crédit devient une condition suspensive et prolonge à 4 mois le délai pour réaliser la transaction.

Si le bailleur décide d’accepter une offre à un prix inférieur, il doit recommencer la procédure d’information auprès de son locataire.

Il existe plusieurs cas de dispense du droit de préemption.

Le droit de préemption ne joue pas pour un local industriel

Dans sa décision du 29 juin 2023, la Cour de cassation précise les critères d’une activité industrielle.

En l’espèce, une société loue un local avec un bail commercial. Elle y fabrique des éléments de construction en aggloméré. Le bailleur met en vente le local sans avertir le locataire. Ce dernier attaque en justice pour obtenir l’annulation de la vente. Il est débouté de ses prétentions.

La Cour de cassation confirme qu’un local à usage industriel est exclu du droit de préemption des baux commerciaux. Elle définit le local industriel comme un “local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant”.

Plus précisément, :

• le local, objet du bail commercial, sert à la fabrication d’agglomérés ;
• la société locataire a pour objet social des activités de fabrication d’éléments de construction ;
• l’activité commerciale exercée dans le local industriel est accessoire. Elle ne permet pas de bénéficier du droit de préemption.