Investir dans une résidence services : quelle est la fiscalité qui s’applique lors de la revente du bien ?

La plus-value est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Le loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières et est donc à ce titre, exonéré de toute imposition après 30 années de détention.

Attention,  en cas de revente moins de 6 ans après l’achat, aucun abattement ne pourra s’appliquer.

Les abattements fiscaux.

Plusieurs cas de figures existent pour obtenir un abattement (selon la durée de détention du bien) et ainsi permettre aux propriétaires de ne pas voir la totalité de leurs gains imposés au titre de la plus-value immobilière.

Voici un tableau récapitulatif des abattements pou durée de détention sur les plus-values des particuliers :

Une taxe supplémentaire est demandée si la plus-value dépasse 50 000€. Son taux varie de 2 à 6% selon le montant de plus-value réalisée.

C’est le notaire qui est en charge de calculer et de déclarer l’imposition sur la plus-value lors de la revente du bien.

Quand est-il de la TVA lors de la revente du bien en résidence services ?

Vous pouvez revendre votre bien en résidence services à tout moment, sauf si vous avez opté lors de l’achat pour le  dispositif CENSI-BOUVARD. Vous devrez alors dans ce cas, respecter un engagement de location d’au minimum 9 années. Dans toutes les autres situations, aucune durée minimale n’est prévue, sauf clauses particulières avec l’exploitant de la Résidence.

Lors de l’acquisition vous avez bénéficié du remboursement de TVA payée sur le prix d’achat.

La TVA récupérée lors de l’achat du bien n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans d’activité assujettie.

En cas d’arrêt de l’activité avant 20 ans, 2 cas de figures sont possibles :

-Le bail commercial se poursuit dans les mêmes conditions par le nouvel acquéreur : alors il n’y a pas de régularisation (pas de TVA à reverser). Dans la majorité des cas, c’est cette situation qui s’opère.

-Le nouvel acquéreur ne souhaite pas poursuivre le bail commercial : la TVA sera à reverser au prorata temporis par le vendeur, mais ce dernier pourra récupérer ce montant auprès de l’acquéreur, soit en majorant son prix de vente, si l’acquéreur n’est pas soumis à la TVA (1), soit en refacturant cette TVA à l’acquéreur si celui-ci est assujetti. Dans ce cas, celui-ci pourra récupérer ce montant de TVA déductible.

*Exemple : le prix d’acquisition du bien s’élevait à l’achat à 200 000 €, la TVA (20%) à 40 000 €. La revente est réalisée au bout de 7 ans. Le montant de la TVA à restituer s’élève à 26 000 € [(40 000 x 13)/20].

Des questions sur ce sujet ? Nous vous invitons à les poser en commentaires ci-dessous.

• (1) Si l’acquéreur achetait un bien identique n’ayant pas fait l’objet d’une récupération de TVA, le prix de revente serait bien déterminé par l’acquéreur sur la base de son propre prix d’achat TTC, Alors que dans le cas de l’achat d’un bien dont la TVA a été récupérée, le vendeur doit déterminer son prix de vente sur la base du prix hors taxe, auquel s’ajoutera le montant de la TVA à régulariser.