Loi Pinel – réforme des baux commerciaux

Nous reprenons ci-après les principaux points de loi Pinel sur les baux commerciaux : congé, répartition des charges, inventaire.

Le congé

La loi du 18 juin 2014 a offert aux parties la possibilité de donner congé soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le décret précise que la date à considérer pour le congé donné par LRAR est celle de la première présentation de la lettre (article R145-1-1 du code de commerce). Cette disposition concerne les contrats en cours au 5 novembre 2014.

Si les règles ne sont pas respectées (conditions de délais et de contenu), un nouveau bail pourrait être conclu.

La répartition des charges entre le bailleur et le preneur

Le décret indique la liste des charges, travaux, impôts, taxes concernant les parties privatives et communes qui ne peuvent être supportés par le locataire. Toute clause contraire est réputée non écrite.

L’article R145-35 du Code de Commerce indique cette liste :

• les frais concernant les grosses réparations citées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires relatifs à la réalisation de ces travaux,
• les dépenses liées aux travaux ayant pour but de parer à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se situe, si elles relèvent des grosses réparations mentionnées précédemment,
• les impôts, dont la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur et le propriétaire du local ou de l’immeuble ; cependant, peuvent être attribués au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’utilisation du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire profite directement ou indirectement,
• les honoraires du bailleur relatifs à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail,
• dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le montant des travaux relatifs à des locaux vacants ou attribuables à d’autres locataires.

Le partage entre les locataires des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être potentiellement modéré. Les locataires sont informés de ces pondérations.

Ne sont pas inclues dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles relatives à des travaux d’embellissement dont le montant dépasse le coût du changement à l’identique.

L’inventaire précis

Depuis la loi PINEL, les baux doivent comprendre un inventaire détaillé et limitatif des types de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial. L’inventaire doit aussi inclure la notification et la répartition des charges entre le bailleur et le preneur.

Chaque année, un état récapitulatif doit être communiqué par le bailleur au locataire, y compris en cas de création de nouvelles charges.

Cet inventaire doit être transmis au preneur au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est dressé ou pour les immeubles en copropriété, dans un délai de trois mois à partir de la reddition des charges de copropriété.

A la conclusion du bail commercial, puis tous les trois ans, le bailleur transmet à chaque preneur :

• un état prévisionnel des travaux prévus dans les trois années suivantes, ainsi qu’un budget prévisionnel,
• un récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années antérieures, indiquant leur coût.

Ces données sont communiquées au preneur dans un délai de deux mois à partir de chaque échéance triennale.

Ces dispositions sont applicables à partir du 5 novembre 2014.

Sources : Décret n°2014-1317, 3 novembre 2014, JO 5 novembre 2014 et dictionnaire permanent droit des affaires.