Location Meublée Non Professionnelle – Une des dernières niches fiscales

Le statut de loueur en meublé non professionnel présente de nombreux atouts, et surtout un régime fiscal favorable qui permet de déduire de son revenu fiscal un amortissement des biens loués, à la condition d’avoir opté à un régime réel d’imposition. Cependant, on doit impérativement respecter les contraintes administratives de ce statut, qui sont certes maîtrisables, mais qui peuvent s’avérer très pénalisantes si elles ne sont pas suivies.
Le respect de quelques règles simples permet ainsi d’éviter de nombreuses déconvenues.

Voici les principales, afin d’investir en toute tranquillité.

1. Intégrer les spécificités du statut

Pour bien gérer le statut de loueur en meublé, il faut en avoir compris les principales spécificités.
Il faut principalement retenir que les revenus de cette activité sont considérés par l’administration fiscale comme des Bénéfices Industriels et commerciaux : BIC. Cette catégorie de revenus est celle des commerçants et de la plupart des entreprises. La comptabilité et la déclaration fiscale d’un loueur en meublé sont donc aussi complexes techniquement parlant que celles d’un commerçant, et si le volume d’opérations est moindre, des règles spécifiques à l’activité de loueur en meublé sont à prendre en compte. De plus, certaines locations meublées sont soumises à la TVA (résidences services) et là encore, établir des déclarations de TVA relève plus de la fiscalité d’une entreprise que de celle d’un particulier.

Il faut également savoir, que l’exercice des bonnes options fiscales est subordonné au respect impératif de délais fiscaux. Là encore, il ne s’agit pas d’improviser, d’autant que ces options sont à exercer dès le début de l’activité.

Il ne faut donc surtout pas se dire que l’on pourra gérer tout seul ce statut et il ne faut surtout pas non plus prendre d’initiatives hasardeuses (par exemple s’inscrire au Registre du Commerce et des sociétés) sans connaitre leurs conséquences, sous peine de déconvenues ultérieures.

Il faut également faire très attention à ne pas se lancer dans des actions qui pourraient avoir des conséquences défavorables, telle que la mise en place non réfléchie d’un statut de loueur en meublé professionnel, dont les conséquences fiscales et sociales ne sont plus avantageuses dans beaucoup de cas et sont difficiles à gérer. De même, un démembrement de propriété ou la constitution d’une société doivent en général être écartés ou à tout le moins précisément étudiées.

Heureusement des solutions simples existent pour prendre en charge efficacement le volet administratif et fiscal d’un investissement en location meublée.

2. Faire appel dès que possible à un expert-comptable spécialisé.

En matière d’investissement LMNP, l’assistance d’un cabinet d’expertise comptable spécialisée sera le gage d’une gestion administrative et fiscale sécurisée et facilitée. Il est important de s’assurer que le cabinet auquel on fait appel maîtrise la fiscalité particulière des LMNP. En effet, et bien que la base de la comptabilité et de la fiscalité d’un LMNP soit celles d’une entreprise, ce statut présente des particularités significatives qui ne seront véritablement maîtrisées que par un spécialiste. Il est donc préférable de faire appel aux services d’un cabinet d’expertise comptable qui suit un nombre significatif de clients LMNP tel que ComptaCom.

L’intervention de ComptaCom, permet dès l’acquisition de votre bien d’être certain d’avoir exercé les bonnes options fiscales dans les bons délais et, plus tard, d’être également certain que les bonnes déclarations fiscales soient établies en bonne et due forme et déposées en temps et en heure. En bref, il s’agit de sécuriser le volet administratif et fiscal en le confiant à un spécialiste non seulement dès que l’acquisition du bien est réalisée, mais aussi et surtout bien avant la mise en location.

Enfin il faut également savoir que ComptaCom définit ses tarifs pour qu’ils soient abordables et cohérents par rapport au budget d’un investisseur LMNP. De plus, grâce à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité dont peuvent bénéficier de nombreux loueurs en meublé en adhérant à un Centre de Gestion Agrée (CGA), la prestation ne coûte à l’investisseur qu’un tiers de la prestation.

3. Conserver à l’esprit les règles de base de tout investissement immobilier

Même si le régime fiscal spécifique du loueur en meublé non professionnel est très attrayant, il faut garder à l’esprit qu’un investissement avec ce régime reste bien avant tout un investissement immobilier.

Il est donc très important de s’assurer que cet investissement répond aux critères qualitatifs de tout bon investissement immobilier.

En résumé, ceux-ci sont :

• Un bon emplacement, dans un secteur géographique attractif
• Une localisation suffisamment proche du domicile de l’investisseur qui lui permettra de se rendre facilement sur place en cas de besoin
• Une construction de qualité
• Des possibilités de location faciles et récurrentes (le bien doit pouvoir être loué de façon régulière et permanente)

En outre, dans le cas particulier des résidences services, on s’assurera :

• Que le promoteur et le gestionnaire jouissent d’une antériorité et d’une notoriété favorable et/ou présentent des gages de sérieux et de fiabilité suffisants
• Que le bien pourra être loué en toutes circonstances (notamment en cas de défaillance de l’exploitant dans une résidence service).

Il faudra aussi bien entendu s’assurer de la rentabilité économique du projet d’investissement. Ainsi, un investissement LMNP dont les loyers ne couvriraient pas les intérêts des emprunts souscrits doit être reconsidéré.

4. S’assurer que la location sera bien une réelle location meublée

Pour être considérée comme une location meublée, le local qui en fait l’objet doit présenter un minimum de meubles et d’équipements, et ce jusqu’à la cuisine équipée et à la vaisselle. Le locataire doit en effet pouvoir habiter immédiatement sur place dans des conditions normales de confort en apportant ses vêtements et son linge de maison.

Pour les baux meublés, quand ceux-ci concernent la résidence principale du locataire, un bail type est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de location : Etat des lieux, Etat détaillé du mobilier et du matériel, dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Le non respect des critères de location meublée est en effet susceptible de remettre en cause les avantages fiscaux du régime LMNP

En conclusion, nous pouvons rappeler que le cadre fiscal du loueur en meublé non professionnel s’avère en général très intéressant et qu’il ne présente pas de risque particulier à condition de prendre certaines précautions. Il convient en particulier d’être bien accompagné par un cabinet spécialisé.

Des questions sur ce sujet ? Nous vous invitons à les poser en commentaires ci-dessous.