Succession de baux dérogatoires et statut de baux commerciaux

La loi Pinel de 2014 a limité à 3 ans la durée des baux dérogatoires (ou baux de courte durée non soumis au statut de bail commercial). Un arrêt de la Cour de cassation apporte des précisions sur le caractère d’ordre public de cette disposition. Ainsi, après 3 ans, le locataire bénéficie du statut des baux commerciaux sans que le bailleur ne puisse lui demander de renoncer à ce statut.

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Le bail commercial est un contrat entre un propriétaire d’un local et un locataire exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est habituellement conclu pour une période de 9 ans qui engage le bailleur. Le locataire peut y mettre un terme après 3 ans, 6 ans ou 9 ans.

Le bail commercial offre un statut protecteur au locataire avec un droit au renouvellement après 9 ans ou une indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement.

Un bail dérogatoire d’une durée plus courte est toutefois possible. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les renouvellements successifs de baux dérogatoires ne peuvent aboutir à une durée totale supérieure à 3 ans, selon les nouvelles dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce.

Un bail dérogatoire ne peut pas excéder 3 ans

Dans l’affaire portée devant la Cour de cassation, un locataire reste dans son local commercial après un premier bail dérogatoire. Il conclut ainsi un second bail dérogatoire de 2 ans puis encore un bail dérogatoire d’une année supplémentaire. Il renonce au statut des baux commerciaux.

Or, à l’issue du dernier bail dérogatoire, son bailleur lui demande de partir. Le locataire refuse en invoquant le statut des baux commerciaux.

Dans une décision du 22 octobre 2020, la Cour de cassation donne raison au locataire. Avant la loi Pinel, le titulaire d’un bail dérogatoire pouvait renoncer à se prévaloir du statut des baux commerciaux. C’est désormais interdit par les nouvelles dispositions.

La Cour de cassation applique les dispositions de la loi Pinel dans cette affaire alors même que le premier bail dérogatoire avait expiré avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel : “les baux dérogatoires conclus à compter du 1^er septembre 2014 ne doivent pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.”

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