Taxe sur les plus-values supérieures à 50.000 €

Source : (BOI-RFPI-TPVIE, BOI-RFPI-TPVIE-20).

L’administration vient d’intégrer dans sa base Bofip les commentaires de la taxe sur les plus-values immobilières excédant 50 000 € instituée par l’article 70 de la troisième loi de finances rectificative pour 2012 (2012-1510 du 29 décembre 2012) et codifiée sous l’article 1609 nonies G du CGI (BOI-RFPI-TPVIE, BOI-RFPI-TPVIE-10 et BOI-RFPI-TPVIE-20 datés du 6 août 2013).

Champ d’application de la taxe

Exonération des terrains à bâtir :

Il est expressément confirmé que la taxe ne s’applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant. Il s’agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis à l’article 257, I-2-1° du CGI (voir IMMO-I-50450 s. et inf. 2, ndlr) (BOI-RFPI-TPVIE-10 n° 120).

Autres exonérations :

La taxe ne s’applique pas aux plus-values bénéficiant d’une exonération d’impôt sur le revenu ou de prélèvement sur les non-résidents (BOI-RFPI-TPVIE-10 n° 120 et 260). Le bénéfice de ces exonérations s’apprécie au niveau du cédant, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une société ou d’un groupement relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI (BOI-RFPI-TPVIE-10 n° 280).

Toutefois, il est admis que les exonérations liées à la cession de la résidence principale ou à la cession d’un logement en vue de l’acquisition de celle-ci s’apprécient au niveau des associés personnes physiques des sociétés de personnes et s’appliquent à la plus-value soumise à la taxe réalisée par la société, au prorata des droits détenus par les associés qui bénéficient de ces exonérations.

Il s’agit des exonérations suivantes :

• cession d’un bien constituant la résidence principale de l’associé au jour de la cession et de ses dépendances immédiates et nécessaires (CGI art. 150 U, II-1° et 3°) ;
• première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession à l’acquisition ou à la construction de l’habitation principale de l’associé (CGI art. 150 U, II-1° bis) ;
• cession d’un bien ayant constitué la résidence principale de l’associé avant son entrée dans un établissement social ou médico-social (CGI art. 150 U, II-1° ter) (BOI-RFPI-TPVIE-10 n° 290).

Seuil d’application de la taxe :

La taxe est due par le cédant dès lors que le montant de la plus-value imposable réalisée est supérieur à 50 000 €.

La taxe s’applique au montant de la plus-value immobilière nette imposable. Le seuil de 50 000 € s’apprécie après prise en compte de l’abattement pour durée de détention et, le cas échéant, de la fraction de la plus-value exonérée en application des dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI en cas de remploi (BOI-RFPI-TPVIE-20 n° 20).

Pluralité de cédants

Indivisaires et concubins :

Les concubins, tout comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values. Par suite, s’agissant de la taxe due à raison de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien unique détenu par des concubins ou des indivisaires, l’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou coïndivisaires (BOI-RFPI-TPVIE-20 n° 30).

Couple marié cédant un bien de communauté :

Dans le cas d’un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des cocédants. Toutefois, il est admis d’apprécier le seuil de 50 000 € comme en matière d’indivision, c’est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de plus-value, revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple.

Exemple : M. et Mme X cèdent conjointement un immeuble détenu en communauté et réalisent à raison de cette cession une plus-value nette imposable de 90 000 €. Les époux X ne sont pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 45 000 €, est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 € (BOI-RFPI-TPVIE-20 n° 40).

Couples liés par un Pacs :

Les couples liés par un Pacs cédant conjointement un bien immobilier sont considérés comme des indivisaires. Dès lors, l’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue de la même manière que pour les indivisaires, c’est-à-dire individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value totale revenant à chacun des membres du couple (BOI-RFPI-TPVIE-20 n° 50).

Cession par des personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu

La taxe est due par la personne morale qui réalise une plus-value soumise à l’impôt sur le revenu d’un montant supérieur à 50 000 €. Le seuil de 50 000 € s’appréciant au niveau du cédant dans cette hypothèse, il doit être apprécié au niveau de la personne morale et non au niveau de chaque associé.

Toutefois, il est admis que le seuil de 50 000 € soit apprécié au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l’impôt sur le revenu.

Dès lors, il n’est pas tenu compte pour l’appréciation du seuil de 50 000 € :

• de la quote-part de plus-value revenant à des associés soumis à l’impôt sur les sociétés ;
• de la quote-part de la plus-value revenant à des associés personnes physiques bénéficiant d’une exonération liée à la cession de la résidence principale ou à la cession d’un logement en vue de l’acquisition de celle-ci (BOI-RFPI-TPVIE-20 n° 60).

Exemples

Exemple 1 : Immeuble détenu par une personne physique.

M. X vend un appartement le 25 mars 2013 pour un montant de 200 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier 2007 pour 90 000 €. Plus-value brute : 200 000 – 90 000 = 110 000 €. Abattement pour durée de détention (une année de détention au-delà de la cinquième) : 2% × 110 000 € = 2 200 €. Plus-value nette : 110 000 – 2 200 = 107 800 €. La plus-value imposable étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique. Le montant de la plus-value étant compris entre 100 001 € et 110 000 €, la taxe correspondante est calculée comme suit : (3% × 107 800) – [fusion_builder_container hundred_percent= »yes » overflow= »visible »][fusion_builder_row][fusion_builder_column type= »1_1″ background_position= »left top » background_color= » » border_size= » » border_color= » » border_style= »solid » spacing= »yes » background_image= » » background_repeat= »no-repeat » padding= » » margin_top= »0px » margin_bottom= »0px » class= » » id= » » animation_type= » » animation_speed= »0.3″ animation_direction= »left » hide_on_mobile= »no » center_content= »no » min_height= »none »][(110 000 – 107 800) × 1/10], soit 3 234 – 220 = 3 014 € (BOI-RFPI-TPVIE-20 n° 70).

Exemple 2 : Immeuble détenu par un couple marié (bien de communauté). M. et Mme Z vendent un appartement le 25 mars 2013 pour un montant de 212 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier 2009 pour 90 000 €. Plus-value brute : 212 000 – 90 000 = 122 000 €. L’abattement pour durée de détention ne s’applique pas (moins de six années de détention). Plus-value nette : 122 000 €. Quote-part de plus-value revenant à chaque époux : 61 000 €. La plus-value nette imposable, appréciée au niveau de la quote-part du bien revenant à chaque époux, étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique. S’agissant d’un couple marié et d’un bien de communauté, la taxe est calculée comme suit Taux applicable à chaque quote-part : 61 000 € × 2% = 1 220 €. Taxe due par le couple : 1 220 € × 2 = 2 440 € (BOI-RFPI-TPVIE-20 n° 70).

Exemple 3 : Immeuble détenu par une société relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI. La SCI Y cède un immeuble le 25 mars 2013 pour un montant de 500 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier 2003 pour 200 000 €. La SCI Y est détenue :

• par une SA A à hauteur de 50% des parts ;
• par deux personnes physiques (B et C) à hauteur de 25 % des parts chacune. L’immeuble vendu constituait la résidence principale de B.

Plus-value brute : 500 000 – 200 000 = 300 000 €. Abattement pour durée de détention (cinq années de détention au-delà de la cinquième) : 10% × 300 000 = 30 000 €. Plus-value nette : 300 000 – 30 000 = 270 000 €.

S’agissant des biens cédés par des sociétés de personnes translucides, il est admis que la fraction de la plus-value passible de la taxe soit déterminée au prorata des droits des seuls redevables de l’impôt sur le revenu ne bénéficiant pas d’une exonération liée à la résidence principale. Au cas particulier, la taxe ne s’applique donc pas :

• au prorata des droits de la société A, soumise à l’impôt sur les sociétés, soit 50% ;
• au prorata des droits de l’associé B, dont le bien vendu constituait la résidence principale, soit 25%.

La plus-value nette imposable réalisée par la SCI Y, correspondant aux droits des seuls associés redevables de l’impôt sur le revenu ne bénéficiant pas d’une exonération, s’élève donc à 67 500 €. Le montant de la plus-value imposable réalisée par la SCI Y étant supérieur à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique. Le montant de la plus-value étant compris entre 60 001 et 100 000 €, la taxe correspondante est calculée au taux de 2%. La taxe due s’élève donc à 67 500 € × 2% = 1 350 € (BOI-RFPI-TPVIE-20 n° 70).

Entrée en vigueur Aux termes de l’article 70, C de la loi du 29 décembre 2012, la taxe est applicable aux plus-values réalisées à l’occasion des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013, à l’exception de celles intervenues à compter de cette date pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012, et cela quelle que soit la date de la signature de l’acte authentique de vente correspondant.

Par promesse de vente, il convient d’entendre, d’une part, la promesse unilatérale de vente dont la validité juridique est soumise au respect du formalisme prévu par l’article 1589-2 du Code civil, d’autre part, la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente). Ainsi, l’exception prévue par la loi s’applique aux promesses de vente, unilatérales ou synallagmatiques, ayant acquis date certaine avant le 7 décembre 2012 soit qu’elles aient été passées en la forme authentique avant cette date, soit qu’établies par acte sous seing privé, elles aient acquis date certaine au sens des dispositions de l’article 1328 du Code civil avant la même date.

Conformément aux dispositions de l’article 1328 du Code civil, trois événements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :

• l’enregistrement de l’acte ;
• le décès de l’un de ses signataires, l’acte recevant une date fixe à la date du décès ;
• la constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.

Par ailleurs, conformément à l’intention du législateur de protéger les opérations de vente engagées avant le 7 décembre 2012 dans un cadre fiscal ne prévoyant aucune taxation supplémentaire des plus-values immobilières élevées, il est admis que les cessions, pour lesquelles la promesse de vente n’a pas acquis date certaine au sens de l’article 1328 du Code civil, ne soient pas soumises à la taxe à la condition que la signature de cette promesse avant le 7 décembre 2012 puisse être établie avec certitude. A cet égard, cette certitude est considérée comme établie dans l’hypothèse où il peut être justifié du versement avant le 7 décembre 2012 en la comptabilité d’un tiers (notaire, agent immobilier, etc.), et à quelque titre que ce soit (acompte, arrhes, indemnités d’immobilisation, etc.), d’une somme afférente à la promesse de vente invoquée. Il peut notamment, par exemple, être fait état d’un versement au titre d’une caution bancaire, lorsque l’acte de caution a donné lieu à des versements en la comptabilité d’un tiers, notamment par le paiement de frais de caution ou de garantie à l’établissement bancaire, et qu’il est établi avec certitude, d’une part, que ces versements ont été effectués antérieurement au 7 décembre 2012, d’autre part, qu’ils sont afférents à la promesse de vente invoquée (BOI-RFPI-TPVIE-10 n° 310 à 340).

Cet assouplissement est annoncé 7 mois après l’application de la taxe. Les contribuables qui auraient pu en bénéficier peuvent obtenir la restitution de la taxe acquittée à tort par voie de réclamation présentée jusqu’au 31 décembre 2015.