Bail rural : conséquences de sa signature par le seul usufruitier !

Un bail rural constitue un engagement spécifique, sur le long terme. Aussi, en cas de démembrement de la propriété des terres agricoles, l’usufruitier doit obtenir l’accord du nu-propriétaire pour conclure un bail rural. Faute de quoi, ce dernier peut demander l’annulation du bail en justice ! Cette nullité du bail remet les parties dans la situation antérieure à sa signature et prive ainsi le preneur de toute indemnisation. Exemple avec une récente décision de la Cour de cassation.

Nécessité de l’accord du nu-propriétaire pour conclure un bail rural 

L’article 595 du Code civil autorise l’usufruitier à conclure tout contrat de location. Par exception, les baux de longue durée ou les baux ruraux nécessitent l’autorisation du nu-propriétaire. 

Faute d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut solliciter l’autorisation du tribunal de conclure seul un bail rural.  

La décision du 11 juillet 2024 de la Cour de cassation rappelle les conséquences d’un bail conclu par l’usufruitier seul. Le contrat est nul et supposé n’avoir jamais existé. Les parties se retrouvent dans la situation initiale, antérieure au bail.  Il s’agit de l’effacement rétroactif du contrat conclu par le seul usufruitier. 

Bon à savoir :  

L’annulation du bail est donc différente de la résiliation du bail rural, qui ne vaut que pour l’avenir.  

En l’espèce, un couple a donné la nue-propriété de divers biens agricoles à leur fils. Puis, le père conclut seul un bail rural avec un Groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC). Après le décès des parents, le fils demande en justice l’annulation du bail rural.

Conséquences de l’annulation du bail   

A l’expiration d’un bail rural, le preneur peut demander une indemnité en cas d’amélioration du fonds loué ou de grosses réparations. Toutefois, lorsque le bail fait l’objet d’une annulation, faute d’autorisation du nu-propriétaire concernant la conclusion de celui-ci, aucune indemnité n’est possible.  

Le GAEC se voit ainsi débouté de sa demande d’indemnité. Cette décision, conforme sur le plan juridique, peut sembler injuste pour le preneur du bail. Il lui appartient donc de vérifier au moment de sa conclusion la qualité du signataire et l’autorisation du nu-propriétaire.  

Bailleur ou locataire, faites confiance à votre expert-comptable pour rédiger ou relire votre contrat.