Pluralité de baux ruraux sur une même parcelle : quel locataire l’emporte

Si un propriétaire a consenti successivement des baux sous seing privé sur une même parcelle, un conflit peut rapidement survenir entre les deux exploitants.

Dans ce cas, le locataire qui l’emporte est celui dont le bail bénéficie d’une date certaine. Mais il doit pouvoir prouver sa bonne foi au moment de la signature du bail.

Voici un focus sur les principes qui régissent ces situations complexes.

Date certaine du bail : l’élément clé des conflits de baux ruraux 

La règle est simple : lorsqu’un propriétaire a consenti successivement des baux ruraux, c’est le bail disposant d’une date certaine qui prime.  

Cela signifie qu’un acte enregistré auprès des autorités compétentes a plus de valeur juridique qu’un acte non enregistré. Cependant, ce principe connaît une limite : le locataire qui invoque cette priorité doit prouver sa bonne foi. 

Prenons un exemple tiré d’un litige récent : deux baux successifs sur une même parcelle avaient été signés. Un conflit de baux ruraux avait alors surgi.  

Le second locataire en date prétendait que son bail était enregistré et possédait une date certaine. De fait, son acte annulait le premier bail rural consenti par le propriétaire au premier locataire, lequel bail n’avait pas été enregistré.  

Pourtant, la Cour de cassation est venue rajouter une condition :  le second locataire avait-il connaissance de l’occupation préalable par le premier locataire ?

La Cour de cassation tranche : priorité à la bonne foi 

Dans son arrêt du 12 septembre 2024, la Cour de cassation a donc censuré la décision de la cour d’appel.  

Cette dernière avait donné raison au deuxième locataire, sans vérifier si celui-ci ignorait véritablement l’existence du premier bail et l’occupation antérieure des parcelles par le premier locataire, au moment de la signature de son bail. 

La haute juridiction a rappelé un principe fondamental : pour qu’un bail rural dont le titre a date certaine prime, son bénéficiaire doit avoir agi en toute bonne foi. Autrement dit, il ne doit pas connaître l’existence d’un bail consenti antérieurement.

Notre conseil : sécurisez vos baux ruraux 

Pour éviter tout conflit de baux sous seing privé sur une même parcelle, les baux signés doivent systématiquement être enregistrés. Cela leur confère une date certaine et limite les risques de contentieux.  

En effet, un bail non enregistré pourrait être considéré comme secondaire face à un autre bail enregistré, même s’il a été signé antérieurement. 

En résumé : 

• La priorité revient au bail rural disposant d’une date certaine. 
• La bonne foi du locataire s’impose dans la décision finale.
• L’enregistrement est une étape indispensable pour se prémunir de tout litige.

Conflit des baux ruraux : une vigilance nécessaire 

Cette décision illustre l’importance de la rigueur dans la gestion des baux ruraux.  

La décision de la justice saisie du litige peut réserver des surprises, surtout lorsque les tribunaux, comme la Cour de cassation, appliquent des critères stricts, tels que la bonne foi et l’existence ou non d’un titre possédant date certaine. 

Pour rappel, dans un conflit de baux ruraux dans le temps, le locataire qui l’emporte est celui qui remplit les conditions légales. 

Pour sortir d’un tel conflit, consultez nos experts-comptables et faites valoir vos droits.