Constructions sur sol d’autrui : quel devenir à la fin du bail ou de la convention de mise à disposition ?

De nombreux agriculteurs ou sociétés construisent des bâtiments d’exploitation sur du terrain qui ne leur appartient pas. A la fin du bail ou de la convention de mise à disposition, que vont devenir ces bâtiments ? Qui en profitera ?

Principe de l’accession

Le code civil prévoit que la propriété du sol emporte la propriété du dessus. Ainsi, à la fin du bail ou de la mise à disposition, le propriétaire du terrain devient propriétaire des bâtiments construits sur son terrain. Si le preneur remplit toutes les conditions énumérées dans l’article L.411-73 du code rural et de la pêche maritime, il pourra prétendre à une indemnité de sortie calculé à partir du coût de construction au jour de la sortie diminué d’un amortissement fixé par arrêté préfectoral.

En cas de vente, c’est le propriétaire du sol qui vendra également les bâtiments construits sur son terrain et versera l’indemnité au preneur ou à la société. La vente sera soumise aux plus-values des particuliers. La valeur d’acquisition des bâtiments retenue sera le montant de l’indemnité versée au preneur ou à la société et la plus-value peut être importante, surtout pour un bâtiment construit il y a plus de 20 ans qui conserve une valeur patrimoniale mais totalement amorti au sens de l’indemnité de sortie.

Principe qui n’est pas d’ordre public

Le propriétaire peut renoncer au principe de l’accession. En y renonçant, il reconnaît un droit réel au preneur ou à la société sur les bâtiments. Ainsi, en cas de vente, deux vendeurs interviendront à l’acte, le propriétaire du terrain qui renoncera au principe de l’accession et le preneur ou la société pour la vente des bâtiments.

Cette solution permet au propriétaire de s’exonérer du versement d’une indemnité et au preneur ou à la société de valoriser au mieux les investissements effectués.

Sur le plan des plus values, la vente du terrain relèvera des plus-values des particuliers. Par contre, la vente des bâtiments sera soumise aux plus-values des professionnels et pourra être exonérée.

Cette solution peut être particulièrement intéressante dans le cas d’une EARL qui a construit des bâtiments sur le sol appartenant à son associé, notamment lorsque cet associé est exonéré de plus –values.

Mais attention, la vente des bâtiments par le preneur à son successeur n’est possible que si le propriétaire renonce à l’accession. Sinon, le repreneur pourra demander le remboursement des sommes versées en application de l’article L.411-74 du code rural et de la pêche maritime.

Avant toute construction sur sol d’autrui, le preneur ou la société devra demander l’autorisation préalable du propriétaire du sol. Ensuite, en cas de vente, une concertation entre le preneur et le propriétaire sera nécessaire pour déterminer qui vendra le bien, s’il est préférable qu’il y ait un ou deux vendeurs, quelles seront les conséquences fiscales.