Droit de préemption de l’exploitant agricole : précisions sur le délai de forclusion

L’exploitant agricole bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit de préemption en cas de vente des terres qu’il exploite. Lorsque le droit de préemption de l’exploitant n’est pas respecté, celui-ci peut demander l’annulation de la vente en justice dans un délai de 6 mois. La Cour de cassation a récemment précisé que ce délai pour agir court à compter du jour de la connaissance, par l’exploitant preneur, de la date exacte de la vente. 

Les points clés du droit de préemption de l’exploitant agricole 

L’article L 412-1 du Code rural et de la pêche maritime prévoit un droit de préemption au profit de l’exploitant agricole en cas de vente à un tiers des terres exploitées. L’exploitant est donc prioritaire pour acquérir les terres qu’il exploite, lorsque le propriétaire souhaite s’en séparer.  

Par exception, le propriétaire peut céder ses biens librement à des parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus. Cette exception ne s’applique pas si le preneur en place est lui-même un parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré. Dès lors, en cas de vente à un allié ou parent autre que le preneur, ce dernier peut décider d’exercer son droit de préemption. 

De même, dans le cadre d’une mutation à titre gratuit, le propriétaire n’est pas soumis au droit de préemption de l’exploitant agricole, sauf en cas de fraude destinée à priver le locataire de son droit de préemption.  

Pour bénéficier du droit de préemption, l’exploitant locataire doit exercer la profession agricole depuis plus de 3 ans. Il doit exploiter les terres, objets de la vente, par lui-même ou par sa famille. L’exploitant locataire ne doit pas être propriétaire au moment de l’exercice du droit de préemption d’un fonds rural supérieur à 3 fois le seuil de surface prévu par le SDREA en vigueur. 

Le bail rural ne peut exclure ce droit de préemption qui est d’ordre public.  

Le notaire, informé par le propriétaire du projet de vente, doit adresser au locataire bénéficiaire du droit de préemption une lettre recommandée avec avis de réception comprenant les modalités de la vente projetée : le prix, les charges, les conditions. 

Délai pour agir en justice en cas de non-respect du droit de préemption 

L’article L 421-12 du Code rural et de la pêche maritime octroie un délai de 6 mois pour contester la vente en justice, si celle-ci est intervenue sans respect du droit de préemption, en raison de la non-exécution des obligations du propriétaire bailleur.  

L’exploitant peut ainsi demander la nullité de la vente et/ou des dommages-intérêts.  

Le délai pour agir est de 6 mois, à compter du jour où la date de la vente est connue.  

La Cour de cassation, dans sa décision du 30 mai 2024, censure la cour d’appel qui a fixé le point de départ de la forclusion de l’action au jour de la connaissance par le preneur de l’existence de la vente et non au jour de la connaissance de sa date exacte.  

Dans cette affaire, l’exploitant avait échangé avec le notaire qui avait proposé un échange de parcelles agricoles. Le vendeur apportait donc la preuve d’échanges écrits datant de plus de 6 mois relatifs à la vente. Toutefois, le Cour de cassation exige une preuve de la connaissance de la date de la vente.  

En pratique, cette preuve sera très difficile à rapporter ! Il conviendra que le notaire ou le vendeur adresse un courrier recommandé contenant la date de la vente. Rappelons que la publicité de la vente ne vaut pas information du locataire.  

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