Droit de préemption du fermier et donation frauduleuse du propriétaire

Fraus omnia corrumpit – la fraude corrompt tout. Cet adage est largement utilisé par les tribunaux pour sanctionner des comportements de mauvaise foi. Tel est le cas lorsqu’une donation est réalisée sur des parcelles agricoles, dans le seul but de faire échec au droit de préemption du locataire.

De mauvaises relations avec son locataire…

Tout propriétaire de terres peut louer ses parcelles à un exploitant agricole. Si ce dernier exerce ce métier depuis plus de 3 ans et exploite lui-même ou via sa famille la parcelle, il bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente.

Ainsi, le propriétaire devra lui proposer l’achat des terres en priorité, s’il souhaite les vendre. La situation est différente en cas de donation, sauf à montrer que la donation est frauduleuse.

En l’espèce, des terres viticoles louées à un exploitant font l’objet d’une donation avec charge à des tiers. L’exploitant locataire s’estime lésé et attaque en justice pour obtenir l’annulation de la donation et le paiement de dommages-intérêts. La volonté de contourner son droit de préemption serait la seule motivation de cette donation.

…jusqu’à la Cour de cassation !

La Cour de cassation confirme, dans sa décision du 15 avril 2021, l’absence d’intention libérale (c’est-à-dire l’intention de donner). Les donataires étaient d’ailleurs des inconnus.

Les relations entre les propriétaires et l’exploitant s’étaient dégradées depuis plusieurs années. Une tentative de résiliation du bail avait échoué. Diverses attestations produites ont montré l’hostilité des propriétaires envers leur locataire.

La Cour de cassation estime que “ce contexte belliqueux entre les parties est prouvé par les différentes procédures judiciaires et des rapports inamicaux. La cour d’appel en a souverainement déduit que la donation avec charge à des personnes inconnues relevait, non de l’intention libérale, mais d’une manœuvre frauduleuse dans le but de contourner le droit de préemption des preneurs”.

Pour toute question relative à votre droit de préemption ou à la poursuite de votre bail, consultez un expert-comptable spécialisé dans les exploitations agricoles.