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Exonération de plus-values et vente résidence principale

Exonération de plus-values et vente résidence principale

Les vendeurs d’une résidence principale bénéficient d’une exonération de la plus-value à condition que cette résidence soit bien leur résidence principale.

L’article 150 U du CGI prévoit une exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux de la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale. Le fisc peut contester la nature de résidence principale de l’immeuble vendu. Le droit de reprise de l’administration s’exerce selon les règles applicables à l’impôt sur le revenu soit jusqu’à la fin de troisième année suivant celle au titre de laquelle l’impôt est dû (CE 23/10/2013).

Dans un arrêt de la Cour d’Appel de Marseille (14/03/2014), le vendeur a été condamné, notamment à la pénalité fiscale de 40 % pour manquement délibéré.

La résidence principale s’entend de la résidence habituelle et effective. Le vendeur doit pouvoir justifier qu’il a occupé de manière effective l’immeuble pendant la majeure partie de l’année. La preuve par tous les moyens est reconnue au vendeur mais les arrêtés récents ne font pas preuve de souplesse à l’égard des contribuables.

Des adresses différentes sur l’acte de vente ou les déclarations fiscales, le faible montant des factures d’eau, d’électricité ou de téléphone et/ou l’absence de paiement de taxe d’habitation (ou d’abattement pour résidence principale), la faible durée de détention du bien avant sa vente, l’absence de facture justifiant d’un déménagement… sont des critères pris en compte par la justice pour écarter l’exonération et justifier le redressement fiscal.

Les vendeurs ne peuvent se contenter de se prévaloir de documents établis sur la base de leurs seules déclarations ou affirmations : certificats de réexpédition de courrier, relevés d’assurance maladie, facture de téléphone portable, attestations d’assurance….

Dans une affaire récente (CAA Nancy, 16/01/2014), le fisc a remis en cause l’exonération de la plus-value immobilière réalisée pour une partie des locaux, au prétexte que non raccordée à l’électricité et à l’évacuation des eaux usées, elle n’avait jamais été occupée. Des juges ont donné raison au fisc car cette partie faisait l’objet de travaux (au moment de la vente) ayant pour but non l’extension de la résidence principale mais la création de deux logements indépendants, voués à être loués.

Si l’exonération de plein droit peut s’appliquer à certaines dépendances immédiates et nécessaires d’une résidence principale, il peut être opportun de ventiler au prix de vente au titre des plus-values immobilières, en fonction des surfaces effectivement affectés ou non à l’habitation.

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