IFI 2024 : Nouvelles règles d’évaluation des parts et actions

Un groupe de députés a déposé un amendement au projet de loi de finances pour 2024 afin d’harmoniser l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) entre les assujettis qui possèdent leur patrimoine immobilier en direct et ceux qui le détiennent via une société. D’après eux, une inégalité de traitement résultait précédemment du fait que le propriétaire direct n’était autorisé à déduire que les seules dettes afférentes à ce bien, alors que l’associé d’une société pouvait déduire tout le passif social, même celui non afférent à l’immeuble détenu. Ce projet de modification comportait un premier plafonnement de la valeur des titres à hauteur de leur valeur vénale réelle tenant compte du passif social. Le gouvernement a soutenu cet amendement, mais compte tenu d’un risque d’inconstitutionnalité avéré de la mesure, il a introduit en première lecture au Sénat un second plafonnement à hauteur de la valeur des actifs immobiliers nets du passif y afférent. C’est ce texte qui a été définitivement adopté, sans vote, par le recours à l’article 49-3 de la Constitution.

Notons tout d’abord que la modification ne concerne que les parts ou actions de sociétés détenant des actifs immobiliers, les autres n’étant pas concernées par l’IFI.

Exclusion de la prise en compte des dettes non afférentes à un actif imposable

Il est créé un IV à l’article 973 du code général des impôts (CGI) qui stipule que, pour la valorisation des parts ou actions de sociétés, les dettes contractées par une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable ne sont pas prises en compte.

Il convient donc d’évaluer la société de manière « théorique » comme si elle n’était composée que d’actifs et tenue d’aucun passif autre que celui afférent à des actifs immobiliers imposables.

Création d’un double plafonnement de la valeur des titres

La valeur des parts ou actions imposable à l’IFI est toutefois soumise à un double plafonnement. Elle sera limitée à la plus faible des deux sommes suivantes :

• la valeur vénale réelle tenant compte du passif social ;
• la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes.

Les autres règles concernant le calcul de l’IFI ne sont pas modifiées, notamment le « coefficient immobilier », l’exclusion des biens affectés à l’activité professionnelle du contribuable, les dispositifs anti-abus visés au II et III de l’article 973 du CGI qui excluent la déduction de certaines dettes (dettes liées aux biens acquis auprès du redevable ou de sa famille, emprunts familiaux ou auprès de sociétés contrôlées).

Ces nouvelles règles ne modifieront la base imposable, à la hausse comme à la baisse, que dans peu de cas compte tenu du mécanisme de double plafonnement de la mesure. Sont notamment concernées les sociétés qui détiennent, en plus d’un immeuble imposable à l’IFI, des actifs mobiliers financés par emprunt. En revanche, elles complexifient grandement les calculs à effectuer pour remplir sa déclaration de revenus, à partir de règles déjà très complexes et aux contours incertains en raison d’une rédaction ambiguë.

Votre expert-comptable est à vos côtés pour vous aider à comprendre les mécanismes de l’IFI et à remplir le cas échéant votre déclaration. La production d’une première déclaration d’IFI demande du temps, n’attendez pas la période de déclaration des revenus pour vous en soucier.