La SCI : une bonne formule pour acquérir les murs de l’entreprise ?

La période est favorable à l’acquisition de murs commerciaux en raison des baisses relatives des prix de l’immobilier et des taux d’emprunt.
Face à une opportunité d’acquisition se pose automatiquement une question : qui doit acquérir ? :
1. L’exploitant personne physique
2. Une société d’exploitation
3. Une Société Civile Immobilière.
C’est très souvent cette dernière possibilité qui est adoptée.

Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière ou SCI

La Société Civile Immobilière est avant tout une « société civile », ce qui veut dire que son activité doit obligatoirement être « civile » et non pas commerciale, artisanale ou professionnelle. Elle ne peut donc pas faire, à titre principal, des actes de commerce.

La gestion d’un immeuble et la location est un acte civil par nature, quelle que soit l’affectation des locaux : habitation, professionnelle ou commerciale.
Une société civile qui loue des locaux est communément appelée SCI.

Attention :
1°  lorsque les locaux sont loués meublés ou équipés, la location devient alors un acte commercial.
2°  Une SCI qui ferait des actes commerciaux (+ de 10% de son activité) perdrait l’avantage du bénéfice fiscal des revenus fonciers et serait assujettie à l’impôt sur les sociétés.

La protection du patrimoine

L’acquisition des murs commerciaux est un des moments privilégiés pour se poser la question de l’opportunité de créer une société civile immobilière afin de protéger son patrimoine  personnel et professionnel. 
En pratique, rien n’empêche l’inscription de l’immeuble à l’actif de son activité professionnelle (entreprise individuelle ou société d’exploitation). Mais comme nous  le verrons ultérieurement, il est souvent conseillé de créer une SCI pour acquérir des murs commerciaux et ne pas les inscrire à l’actif de son activité professionnelle.

Attention : si la SCI est une structure inactive, si le gérant n’a jamais fait de rapport sur sa gestion, s’il n’a jamais réuni ou consulté les associés (absence de procès verbaux d’assemblées générales), s’il a confondu les biens de la SCI avec ses biens propres, l’administration ou le tribunal de commerce peut démontrer que la SCI est fictive et demander que la procédure collective (« faillite ») soit étendue à cette dernière.

Facilité de gestion

D’une manière générale, on peut dire que la SCI représente un moyen permettant de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Son utilisation permet de séparer, dans deux structures différentes, l’immobilier d’une part et l’exploitation professionnelle d’autre part, ce qui n’interdit pas des interactions entre les deux.

La SCI permet à la fois d’être propriétaire et locataire des locaux et de séparer le patrimoine immobilier de l’actif professionnel. Pour le dirigeant, c’est aussi un moyen de s’assurer des revenus grâce à la location des locaux par l’entreprise, et de préparer la succession dans de meilleures conditions.

Facilité de Transmission et de Cession

Transmission

Des parts sociales peuvent être attribuées au conjoint ou aux enfants. Ces parts prendront de la valeur avec le temps et elles n’auront pas à être intégrées à la succession, ce qui diminuera le montant des droits à payer.

Cession

Séparer la propriété des murs et de l’exploitation dès l’acquisition, facilite la cession indépendante de l’un ou de l’autre sans incidences particulières.
Pour les acquéreurs d’un fonds commercial, il est souvent plus simple et financièrement plus facile de ne pas acquérir en même temps les murs commerciaux car le coût de l’immobilier représente un frein indéniable lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan.

Acquisition commune

La SCI est le seul moyen pratique d’acquérir un bien immobilier à plusieurs associés car la SCI permet d’éviter l’indivision (même pour des époux ou concubins).
Acheter en commun peut poser des problèmes au moment de la séparation entre associés. En effet, en cas de séparation, l’indivision présente un inconvénient majeur car chacune des parties peut demander unilatéralement au tribunal la mise en vente des murs. La constitution d’une SCI permet, en cas de séparation, rupture ou de décès, de faciliter le sort du bien. Les membres de la SCI détiennent uniquement des parts sociales qui sont plus faciles à partager que des murs. En outre, un seul associé ne peut pas exiger la dissolution de la SCI.

Montant du capital

Il est possible de fixer le capital de la SCI en fonction de :
1. L’apport réel
2. La valeur du bien acheté
Ces deux possibilités existent car il n’y a pas d’obligation de fixer le montant du capital en fonction des apports réels comme dans une société d’exploitation de type SARL ou EURL.
Le capital de la SCI peut ainsi être « libéré » c’est-à-dire apporté ou débloqué sans limitation sur plusieurs années.
Le capital de la SCI est donc souvent fixé au montant de l’apport réel augmenté du montant emprunté. Au cours des années et au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt le capital est « libéré » et l’assemblé générale des associés décide et approuve cette libération progressive.
Mais il est également possible de fixer le capital à un montant faible et laisser les bénéfices à la libre disposition des associés.

La fiscalité

La fiscalité n’est plus aujourd’hui un critère de choix car chaque formule présente des avantages et des inconvénients. Mais globalement il est plus simple d’utiliser une SCI car en cas de cession c’est le régime d’imposition des plus-values privées qui s’applique généralement.
En effet, le régime de droit pour les SCI est le régime foncier qui permet pour les particuliers de bénéficier en cas de vente de l’immeuble ou des parts de SCI, d’une exonération totale d’imposition sur les plus-values réalisées au bout de 15 ans. Avant ce délai les cessions de parts sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers avec une taxation globale de 27%, et un abattement de 10% par an à partir de  la 6ème année.
Les déficits sont imputables sur les autres revenus dans la limite d’un plafond de 10 700 € par an. Par contre, les frais d’acquisition de l’immeuble ne sont pas déductibles et on ne peut pas pratiquer d’amortissements.

Une SCI à l’IS pour les actifs importants
Si l’investissement immobilier est suffisamment conséquent, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (cette option est irrévocable). Le montant des charges déductibles au niveau de la société est plus élevé que pour les SCI à l’impôt sur le revenu. Il est ainsi possible de déduire tous les frais d’acquisition des locaux : frais de notaire, commissions d’agences…. Surtout, une SCI à l’IS peut déduire les amortissements sur ses actifs immobiliers. Les travaux de construction ou d’agrandissement peuvent aussi être amortis, ce qui est impossible en matière de revenus fonciers. Mais le régime de l’IS présente plusieurs inconvénients. Si la SCI vend les locaux, il y a aura des plus-values professionnelles à payer. En outre, le formalisme de l’impôt sur les sociétés est beaucoup plus lourd et contraignant que celui de l’impôt sur le revenu.

Conclusion

La SCI est souvent adoptée pour l’acquisition de biens immobiliers pour les différents avantages et facilités de gestion, cession et transmission qui viennent d’être évoqués.
Afin que ces différents avantages puissent être optimisés il est toutefois nécessaire de faire étudier chaque cas par un professionnel (expert comptable, avocat, notaire). N’hésitez pas, contactez nous.

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