L’indivision : une gestion pas toujours facile

Qu’elle soit choisie (par exemple en achetant un bien à plusieurs) ou imposée (faisant suite à un décès), l’indivision obéit à certaines règles qu’il est important de connaître pour anticiper les problèmes.

Règles de majorité

Selon les actes, les règles d’adoption des décisions ne sont pas les mêmes. Ainsi pour les actes de conservation (ex : les travaux nécessaires à la conservation du bien), ils peuvent être effectués ou engagés par un seul indivisaire en utilisant les fonds indivis ou en avançant les frais qu’il récupérera au moment du partage ou en demandant à chaque indivisaire sa participation aux frais.

Pour les actes d’administration (travaux d’entretien, mandat d’administration, conclusion de baux d’habitation, vente des meubles pour régler les charges de l’indivision), depuis 2007, il faut la majorité des 2/3. Si un indivisaire détient cette majorité des 2/3, il est obligé d’informer les autres indivisaires des décisions prises sinon elles leur seront inopposables.

Pour les actes de disposition, les plus importants, (vente des immeubles, conclusion de baux commerciaux et ruraux, hypothèque), il faut l’accord de tous les indivisaires.

Une convention d’indivision pour une meilleure organisation

Les indivisaires ont la possibilité d’organiser l’indivision notamment en désignant un indivisaire pour s’occuper de l’entretien, de la conservation du bien, en faisant un planning pour l’occupation de l’immeuble indivis, en prévoyant les modalités de remboursement des frais exposés par l’un des indivisaires, la répartition des charges, des revenus… La convention d’indivision permettra de fixer les règles de fonctionnement sans réunir à chaque instant tous les indivisaires. Mais elle ne peut porter que sur des actes d’administration ou de conservation mais pas sur les actes plus importants.

Des parts sociales en indivision

Lorsque des parts sociales d’une société se retrouvent en indivision, les statuts fixent les modalités de représentation. Sinon, le code civil prévoit que les indivisaires doivent mandater un représentant qui assistera aux assemblées générales et votera les décisions. Selon la nature des décisions soumises au vote, le mandataire doit être désigné à la majorité des 2/3 (pour les actes d’administration) ou à l’unanimité (pour les décisions plus importantes telles que la dissolution de la société). En cas de désaccord, le mandataire peut être désigné par le président du tribunal de grande instance.

La sortie de l’indivision

Nul n’est tenu de rester en indivision mais pour en sortir mieux vaut essayer de trouver une solution amiable. Un indivisaire peut racheter la part de celui qui veut sortir. Si cela est possible, le notaire peut séparer les biens en lot et tirer au sort. Si tous les indivisaires sont d’accord, il peut également vendre le bien et partager les fruits de la vente déduction faite des frais entre les indivisaires.

En cas de désaccord, la majorité des 2/3 des indivisaires peuvent informer un notaire de leur souhait de céder le bien indivis. Le notaire signifie alors la décision aux autres indivisaires qui ont un délai de 3 mois pour s’y opposer (le silence vaut opposition). A l’issue de ce délai, si le notaire n’a pas recueilli l’accord de tous les indivisaires, il dressera un procès verbal qu’il transmettra au tribunal de grande instance qui pourra autoriser la vente aux enchères du bien, si cela ne porte pas atteinte aux droits des autres indivisaires.

Dernière solution : l’indivisaire qui veut sortir de l’indivision assigne ses co-indivisaires en partage du bien, ce qui aboutit en général à une vente par adjudication judiciaire.

Avant d’acheter un bien en indivision, il faut bien réfléchir aux conséquences, à l’organisation et si possible anticiper les problèmes de sortie de l’indivision et voir s’il ne serait pas plus intéressant de constituer une société. Certes, vous avez des frais à la constitution mais vous pouvez prévoir les modalités d’agrément en cas de transmission des parts, de retrait d’associé, de gestion….