Mise à disposition et apport d’un bail en société

Le statut du fermage autorise un agriculteur à faire exploiter par une société agricole tout ou partie des terres dont il est locataire (article L323-14 du Code Rural).

Un récent arrêt, rendu par la Cour de cassation civile vient rappeler le devoir d’information du bailleur quant à la mise à disposition des terres louées à une société.

Statut du fermage : le principe de la location de terres

Le statut du fermage règle les droits et les obligations du propriétaire bailleur et du preneur dans le cadre du bail rural.

Le statut du fermage interdit les cessions de baux à un tiers et la sous-location mais autorise le locataire à les mettre à disposition d’une société, créée ou rejointe après la souscription du bail.

La durée de la mise à disposition est liée au bail et ne peut excéder la durée pendant laquelle le preneur en est titulaire.

L’exploitant mettant à disposition les terres demeure titulaire du bail et responsable direct devant le propriétaire. La société quant à elle devient solidaire de son associé tant pour l’exploitation du fonds que pour le règlement du fermage.

Dans le cas où le titulaire du bail cesse son activité ou réalise des travaux, la société ne peut prétendre à la cession du bail à son profit.

A savoir : Il est possible pour un exploitant de faire apport de son bail à une Société Civile d’Exploitation Agricole (SCEA) ou à un groupement Agricole d’Exploitation Commun (GAEC) mais uniquement avec l’accord du propriétaire. La société devient ainsi titulaire du bail.

En cas de dissolution de la société, le droit de bail disparaît et les associés ne peuvent se prévaloir d’aucun droit sur les terres louées.

Location de terres : les obligations

Le locataire a l’obligation d’informer le bailleur de la mise à disposition des terres louées à une société dans les 2 mois qui suivent la réalisation de l’opération (article L411-37 du Code Rural). L’avis doit se faire par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception et mentionner :

• le nom de la société ;
• le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée ;
• les parcelles mises à disposition.

Le non-respect de ce devoir d’information expose l’exploitant à la résiliation de son bail.

Cette sanction est encourue si la transmission des informations n’a pas été réalisée dans le délai d’un an après la mise en demeure par le bailleur en vue de les obtenir et si les irrégularités constatées ont été de nature à porter préjudice au propriétaire.

A savoir : Le locataire doit également aviser le bailleur en cas de changements intervenus au cours de la vie de la société et ce jusqu’à la fin de la mise à disposition du foncier loué. La notification est à adresser dans les 2 mois consécutifs au changement de situation.

Cassation civile 3e, 26 octobre 2022, n° 21-17886

Dans cette affaire, un agriculteur n’ayant pas avisé le bailleur de la mise en location des terres louées à une société s’est vu refuser, par ce dernier, l’autorisation de cession de bail à son fils, le bailleur justifiant son refus par le défaut d’information.

Les juges ont donné raison au bailleur, considérant qu’effectivement ne pas l’avoir averti constitue un manquement de l’exploitant à ses obligations légales résultant du bail et le prive ainsi du droit de cession.

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