Nouvel ISF 2.0 : l’impôt sur la fortune immobilière

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est la version allégée de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) applicable au 01.01.2018 car il ne vise désormais plus que le patrimoine immobilier. L’allègement fiscal est estimé à 3,2 Mrd€ (milliards d’euros) sur les 5 Mrd€ que rapportait l’ISF. Un nombre important de redevables de l’ISF échapperont ainsi à l’IFI ou verront leur imposition baisser de façon significative.

Reprise des règles de base de l’ISF :

L’IFI reprend les règles de base de l’ISF en limitant cet impôt au patrimoine immobilier. Des ajustements ont été apportés en raison d’anciennes règles devenues inutiles et pour exclure des optimisations.

Le barème de l’ISF est quasiment conservé, le seuil de la dernière tranche passant de 12 à 10 M€ (millions d’€uros). Seuls les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 M€ net sont taxés, le calcul débutant à 0.8 M€ quand ce « seuil d’entrée » est dépassé. Cela aboutit à un montant minimum à payer de 2500€ dans cette hypothèse.  Les immeubles sont toujours évalués à leur valeur vénale. L’abattement de 30 % pour la résidence principale est maintenu et n’est toujours pas applicable si cette dernière est détenue par l’intermédiaire d’une SCI.

Le plafonnement de l’impôt à 75% des revenus du redevable est toujours applicable.

Quels immeubles échappent à l’IFI ? 

Les immeubles détenus par les sociétés dans lesquelles le redevable détient une participation inférieure à 10% sont exonérés d’IFI. Le sont également les immeubles inscrits à l’actif d’une société dans laquelle le redevable possède une participation et qui sont affectés à l’activité opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) de cette société.

L’immobilier professionnel est exclu de la base d’imposition. Echappent ainsi à l’IFI les immeubles affectés à l’activité professionnelle  principale du contribuable. Celle-ci peut être exercée en entreprise individuelle ou dans une société (Sté). Et si cette société est soumise à l’impôt sur les sociétés, le redevable doit détenir au moins 25% des droits de vote et exercer une fonction de direction. A défaut d’une telle participation, l’exonération s’applique également si les titres de la Sté représentent plus de 50% de la valeur brute totale du patrimoine de l’intéressé et que celui a pu percevoir de la Sté une rémunération représentant l’année précédente plus de 50% de ses revenus.

Pour les  loueurs en meublés les conditions d’exonération des actifs immobiliers utilisés pour l’activité ont été redéfinies. Les exploitants individuels qui réalisent plus de 23.000 € de recettes de location meublée et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal, sont exonérés d’IFI sur les immeubles concernés.

Des exonérations totales ou partielles prévues pour les bois et forêts sont maintenues.

Démembrement de propriété :

Le principe d’imposition en cas de démembrement a été maintenu : l’usufruitier de l’immeuble doit comprendre celui-ci dans son patrimoine taxable, notamment en cas de donation aux héritiers.

Toutefois de nouvelles répartitions sont apparues entre usufruitier et nu-propriétaire. En cas de démembrement suite à un décès, chaque personne doit déclarer la valeur respective de ses droits sur le bien immobilier. C’est le cas également de certains démembrements de propriété résultant de la vente à un tiers ou du don à une collectivité publique de la nue-propriété alors que le vendeur a conservé l’usufruit.

Déduction des dettes :

Les modifications les plus importantes par rapport à l’ISF concernent les règles de déduction des dettes. Seules sont déductibles les dettes afférentes aux actifs imposables. Les dettes concernant des actifs partiellement imposables ne sont que partiellement déductibles. Si certains impôts sont déductibles (taxe foncière, IFI théorique) l’impôt sur les revenus immobiliers ne l’est pas.

Les prêts « in fine » devront être retraités pour être diminués chaque année d’une somme égale au montant de l’emprunt divisé par le nombre d’années pour lesquelles il est contracté.

De manière générale, les emprunts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société ou organisme interposés ne sont pas déductibles. Ainsi, les comptes courants d’associé du redevable de l’IFI, notamment dans des SCI, ne sont pas déductibles. De même, les dettes familiales ou au profit d’une société contrôlée par le redevable ne sont pas déductibles, sauf si  le redevable peut établir leur caractère normal.

Enfin, la dette déductible est plafonnée, lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable dépasse 5 millions d’euros et que le montant des dettes admises en déduction excède 60% de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50%.

Mode de déclaration ?

Il n’y a pas d’imprimé spécifique pour L’FI, le montant du patrimoine immobilier doit être déclaré sur la déclaration d’ensemble des revenus.

Il est toujours possible de bénéficier de réduction d’impôt pour dons. Mais la réduction pour investissement dans le capital des PME disparait.  (Il est prévu exceptionnellement de tenir compte des sommes investies en 2017 pour l’IFI 2018)

L’IFI s’avère nettement moins pénalisant que l’ISF car il ne vise que les biens immobiliers et il est possible d’y échapper si le total des biens taxés est inférieur à 1,3 M€. Mais si l’ensemble du patrimoine est essentiellement constitué d’immobilier la dégradation peut être importante en raison de la hausse des prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers. Des solutions d’optimisation existent, mais compte tenu de la complexité de certaines règles et il est souvent nécessaire faire appel à des conseils appropriés.

Ce régime n’est pas figé, il pourra être amendé ou tout au moins ajusté par des précisions administratives.

Source : Didier Caplan, Président du réseau Comptacom, Expert-Comptable & François Le Bris, Expert-Comptable pour Le Revenu