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Plus-values immobilières : nouvelles modalités de calcul

Plus-values immobilières : nouvelles modalités de calcul

Comme annoncé dans le communiqué du 18 juillet 2013 et dans notre précédente lettre, l’administration précise par voie de mise à jour de sa base Bofip en date du 2 août 2013 les nouvelles modalités de calcul des plus-values immobilières réalisées à compter du 1er septembre 2013 : réforme de l’abattement pour durée de détention concernant les biens autres que les terrains à bâtir et institution d’un abattement exceptionnel de 25% concernant les seuls locaux d’habitation. Ces mesures, pour l’instant sans base légale, seront intégrées dans le projet de loi de finances pour 2014.

Abattement pour durée de détention

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI diffèrent selon que les biens cédés sont ou non des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 152).

Cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant

Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention sont identiques à celles applicables pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013, pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.
A cet égard, il s’agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis à l’article 257, I-2-1° du CGI (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 154).

On rappelle que sont considérés comme terrains à bâtir pour l’application de la TVA les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-1-2 du Code de l’urbanisme.

La cession de ces biens reste donc soumise à l’actuel abattement pour durée de détention, lequel devrait être supprimé à compter de 2014.

Cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant

Pour les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 156).

Ces règles s’appliquent notamment en cas de cession de titres de société à prépondérance immobilière (en ce sens BOI-RFPI-PVI-SPI-20 n° 1, 2 août 2013) et ce, quelle que soit la composition de l’actif social.

Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
  • 4% au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 156).

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
  • 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 156).

Entre vingt-trois et trente ans de détention, les plus-values ne seront ainsi soumises qu’aux prélèvements sociaux.

Abattement exceptionnel de 25%

Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de locaux d’habitation ou de droits s’y rapportant, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25% est applicable pour la détermination de l’assiette nette imposable, par suite net de l’abattement pour durée de détention calculé dans les conditions précisées ci-dessus (n° 3 s.) (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 270).

Cet abattement est applicable quelle que soit la durée de détention de l’immeuble.

Champ d’application

Biens et personnes concernés

L’abattement exceptionnel de 25% s’applique aux plus-values résultant des seules cessions de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement réalisées dans les conditions prévues :

  • à l’article 150 U du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l’article 8 du CGI, de l’article 8 bis du CGI et de l’article 8 ter du CGI ;
  • à l’article 244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 280).

Un logement s’entend d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble bâti à usage d’habitation au sens des articles R* 111-1-1 à R* 111-17 du CCH. Pour apprécier cette condition, il y a lieu de se placer à la date de la cession de l’immeuble. Ainsi, une cession portant sur un immeuble précédemment affecté à un usage professionnel, puis transformé pour être cédé comme logement entre dans le champ d’application de l’abattement exceptionnel.

Le logement doit en principe être affecté totalement à usage d’habitation. Il est toutefois admis que lorsque le bien cédé est affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, l’abattement s’applique à la seule fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie à usage d’habitation (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 290).

Les cessions portant sur des biens immobiliers qui ne constituent pas des logements ou sur des droits réels démembrés relatifs à ces biens ne peuvent donc bénéficier de l’abattement exceptionnel. Tel est notamment le cas :

  • de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant. A cet égard, il s’agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis à l’article 257, I-2-1° du CGI. Pour plus de précisions, voir IMMO-I-50450 s. (voir aussi n° 2, ndlr) ;
  • de biens ou droits mentionnés à l’article 150 UB du CGI, à l’article 150 UC du CGI et à l’article 150 UD du CGI ;
  • de biens ou droits mentionnés à l’article 244 bis A, I-3-b à h du CGI (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 290).

Sont ainsi exclues du bénéfice de l’abattement exceptionnel les parts de sociétés à prépondérance immobilière, de fonds de placement immobilier (FPI) et de droits représentatifs d’un patrimoine fiduciaire, quelle que soit la composition de l’actif ou du patrimoine.

Cessions concernées

L’abattement exceptionnel de 25% s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions à titre onéreux intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014.

Cessions exclues en raison de la personne à laquelle elles sont consenties

L’abattement exceptionnel ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 310).

Modalités d’application

L’abattement exceptionnel de 25% est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières.

Il s’applique donc après, notamment, prise en compte de l’abattement pour durée de détention, calculé dans les conditions précisées n° 3 s. s’agissant de cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013 (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 320).

L’abattement de 25% est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

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