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SCI : Faut-il opter à l’impôt sur les sociétés ?

SCI : Faut-il opter à l’impôt sur les sociétés ?

La fiscalité actuelle des plus values immobilières peut inciter à opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) dans les Société Civile Immobilière (SCI) en raison du délai existant (si elle n’est pas soumise à l’IS) pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values

Mais est-ce toujours le meilleur choix ?

Une SCI relève en effet en principe de l’impôt sur le revenu, et des plus values immobilières des particuliers,  mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime et d’exercer une option irrévocable pour l’IS.

Cette option peut s’avérer attrayante, mais il est indispensable de bien en mesurer les conséquences.

Le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) :

Il faut rappeler tout d’abord que le choix de constituer une SCI ne répond pas à l’origine à des impératifs fiscaux, mais avant tout patrimoniaux. La détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu a très peu d’effet sur l’impôt dû. En effet les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaires d’un immeuble et aux associés d’une SCI soumise à l’IR.

Ainsi l’associé de la SCI, verra sa quote-part de résultat imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus seront également soumis à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%. Les plus values que pourra réaliser cet associé, qu’elles portent sur la cession de l’immeuble ou des parts de la SCI seront soumises à la fiscalité des plus values des particuliers et pourront être exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux, partiellement au bout de 5 ans, pour conduire à une exonération totale au bout de 30 ans. Or, ce délai est très long, d’autant plus que l’exonération de 52 % de la plus value n’intervient qu’au bout de 25 ans en raison de la progressivité du taux d’exonération. De plus, à compter de 2013, la part imposable de ces plus values, quand elle sera supérieure à 50.000 € supportera une surtaxe de 2 à 6%.

Il faut enfin noter que l’imposition des associés de SCI est fonction de leur propre statut fiscal et qu’une société relevant de l’IS qui possèderait des parts d’une SCI, verrait sa quote-part de revenus imposée à l’IS, sans pour autant que la SCI ait exercé d’option.

Le régime fiscal de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) :

Ce régime est fondamentalement différent du précédent. En effet, dans la SCI à l’IS le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble, ce qui est exclu à l’IR.

Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33 %, réduit à 15 % pour la fraction du bénéfice inférieure à 38 120 €, les SCI remplissant presque toujours les conditions prévues pour  bénéficier du taux réduit, à condition que leur capital soit entièrement libéré, ce qui doit amener à éviter un capital inutilement élevé et non libéré en totalité. Cependant, l’imposition ne s’arrête pas là, car les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.

L’amortissement de l’immeuble.                                        

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI quand celle-ci est soumise à l’IS. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite « d’usage », s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise liée (quand la SCI et la société locataire ont les mêmes associés) ou sur sa durée de location réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe plus longue. Les agencements et aménagements de l’immeuble seront amortis séparément du gros œuvre, sur des durées différentes.

En pratique la durée d’amortissement du gros œuvre de l’immeuble varie généralement entre 25 et 50 ans, et les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de 10 à 25 ans. Le terrain n’est quant à lui pas amortissable.

La contrepartie non négligeable de cet amortissement est cependant que la plus value en cas de cession de l’immeuble se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsque l’on relève des plus-values des particuliers. Cette plus-value est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscale souvent très lourde.

On peut donc dire que la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais que cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la cession. En effet, l’immeuble étant amorti, la base de taxation est alors plus élevée.

Le problème consiste alors à chiffrer le différentiel envisageable entre ces 2 situations, les éléments de ce calcul étant forcément incertains. On pourra néanmoins retenir qu’en termes de trésorerie, la situation est plus favorable à L’IS, car ce mode d’imposition permet de supporter un coût fiscal minimal pendant la période d’amortissement de l’immeuble et de remboursement des emprunts finançant son acquisition.

Le paiement de l’impôt sur la plus value, ne pose en principe pas de problème de financement puisque la SCI aura encaissé le prix de vente de l’immeuble avant le paiement de l’impôt, la distribution des dividendes correspondants pouvant être fractionnée et différée.

Par contre l’Impôt sur le revenu paraît nettement plus favorable si on prévoit une plus value importante sur la cession de l’immeuble, à condition de jouer la patience (au moins 25 ans…)

Il existe enfin le cas moins courant d’une cession de parts sociales d’une SCI soumise à l’IS. La plus value réalisée est alors soumise à l’IR après un abattement compris entre 0 et 40% selon la durée de détention des titres (40% au bout de 6 ans) et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%  sans abattement.

Quand exercer l’option à l’impôt sur les sociétés ?

Cette option irrévocable peut être exercée dès la création de la SCI, ou en cours de vie de celle-ci.

Dans ce dernier cas de figure, les associés auront 2 choix possibles :

  • Le premier sera de conserver la valeur d’origine des bâtiments et de les amortir en faisant comme si l’amortissement avait été pratiqué dès l’origine. Dans ce cas il n’y a pas de plus value taxable à la date de l’option à l’IS.
  • Le second sera d’inscrire les bâtiments dans les comptes de la SCI à leur valeur réelle au jour de l’option  en amortissant ensuite les bâtiments sur la base de cette valeur. La plus-value entre cette valeur actualisée et leur valeur d’origine sera imposable, selon les règles des plus values immobilières et pourra donc faire l’objet d’une exonération en fonction du délai de détention de l’immeuble par la SCI.

Conclusion :
Ce bref panorama de la fiscalité des SCI nous permet de conclure que si des options fiscales sont possibles, leurs conséquences financières sont très différentes. L’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement et engendre une imposition plus importante lors de la cession. Alors que le régime de droit commun à l’IR ne permet pas l’amortissement du bien, est donc fiscalement et financièrement plus lourd, mais une exonération totale au bout de 30 ans est applicable.
Le choix se posait rarement lorsque l’exonération de plus value était atteinte au bout de 15 ans, mais avec un délai porté à 30 ans,  il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps.
Une étude avec de multiples simulations peut permettre cet arbitrage, mais on peut conclure schématiquement que :
– Pour des « petits » projets, qui ont à la fois une espérance de plus value à terme et qui génèrent des revenus dont la fiscalité est financièrementsupportable, il est préférable de ne pas opter à l’IS.
– Pour des projets d’envergure ou liés à une activité professionnelle, il est préférable d’opter à l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation, en acceptant de payer l’impôt lors de la cession.

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Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des contribuables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué par le biais de notre formulaire de contact. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.


0 commentaires à cet article : “SCI : Faut-il opter à l’impôt sur les sociétés ?”

Loic

Bonjour,

Je suis étudiant en comptabilité et je travaille en ce moment sur un petit rapport sur le thème des SCI. J’ai ciblé une problématique, sur l’arbitrage du régime fiscale, avec pour finalité de créer une « fiche de calcul » permettant d’avoir une meilleur lisibilité sur les conséquences du régime choisi par les associés :

En quoi la création d’un outil d’aide à la décision sur le régime fiscal d’une société immobilière, peut-elle être un atout pour un cabinet d’experts comptables ?

-J’aimerais aussi établir un Benchmark, sur les pratiques des autres entreprises et/ou si ce genre d’outil a déjà été réalisé.
-Pensez-vous que cela est réalisable ?
-Avez-vous des idées pour mon projet ?

Un grand merci d’avance pour vos réponses.

Loïc

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    Jordan Gillard

    Il est extrêmement difficile de faire des prévisions à long terme sur la fiscalité immobilière.
    L’actualité récente est là pour le prouver.
    Pourtant il faut bien opter ou ne pas opter à l’IS.
    Voilà pourquoi il nous a semblé plus pertinent de donner un avis étayé et non chiffré qui ne pourra pas être mis en défaut.
    Nous n’avons pas trouvé en effet judicieux de faire des tableaux de simulations forcément établis sur le long terme dans un contexte d’incertitude.
    Cordialement

    Répondre
      Loic

      Merci de votre réponse.

      Répondre
debonnaire

Bonjour
Nous avons créé une SCI (IR)pour l’achat et la gestion d’appartements. Si nous souhaitons vendre ses appartements, a priori nous sommes limités dans le nombre d’opérations réalisables. le terme de vente ‘exceptionnelle » est employé
A partir de combien d’opérations par an devons nous changer de statut et peut être passer en SCI avec impôt sur les sociétés.
Merci

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    LE BRIS

    Bonjour,

    si votre SCI n’a pas pour but l’achat/revente d’appartements, il n’y a pas de limite au nombre de ventes. Cela est vrai si les appartements vendus ont été loués au préalable.

    Vous ne passez en régime achat/revente que s’il est démontré que les biens immobiliers achetés le sont dans un but de revente.

    Dans ce cas, c’est en général à partir de 5 opérations que vous êtes considérés comme ayant une activité commerciale.

    Cordialement

    F LE BRIS

    Associé Compta-Expert

    Répondre
laurence

Bonjour,
Nous avons créé une SCI avec option IS. Quel logiciel du marché recommandez vous pour la gérer ?
Merci par avance,
Laurence

Répondre
    Guillaume Caplan

    Nous ne pouvons vous préconiser que Compta.com. C’est le logiciel développé par notre cabinet Compta-Expert.
    Plus d’info sur http://www.compta.com.

    Cordialement,
    Guillaume CAPLAN

    Répondre
Dalby

Bonjour,

j’ai crée une sci familiale laquelle a acheté une maison pour la louer. Des travaux sont à effectuer avant toute location (environ 120 000 euros). A priori, notre but ne sera pas de revendre ce bien à terme mais une fois le prêt remboursé, de pouvoir bénéficier des loyers et de les distribuer aux associés.

Me conseillez-vous plutôt le régime de l’IS ou celui de l’IR?

Merci par avance

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    Jordan Gillard

    Nous restons réservé sur le fait d’opter pour l’IS concernant votre projet, même si cela est possible. Dans un cas comme le vôtre, l’IR parait plus intéressant. En effet les plus values de cession à l’IS sont pénalisantes et il faut toujours les prévoir, et vous pouvez probablement bénéficier de charges déductibles grâce aux travaux réalisés.
    Votre projet semble avancé, nous vous invitons donc à nous contacter pour en discuter ensemble.

    Répondre
GOURIOU

Bonjour,
Mon problème : création d’une SCI à l’IR ce qui m’a généré des impôts perso énorme bien que l’argent des loyers servait à rembourser le prêt, il s’additionnait à mes revenus déduction faite des intérêts. Je décide de passer à l’IS et là, plus rien sur le compte courant associé, alors que j’ai mis 15K€ de mes deniers personnels à l’achat de ce bien. Sachant qu’à l’IR les résultats (bénéfices ou pertes) sont ajoutés ou déduits du cpte courant associé, pourquoi, au passage à l’IS, le montant restant n’apparait pas ?
Si vous connaissez la réponse, merci de m’apporter votre aide car j’ai changé d’expert comptable ce qui fait que le nouveau ne sait pas répondre à ma question.

Répondre
    Jordan Gillard

    Bonjour,
    Il nous est malheureusement impossible de répondre à votre question sans avoir pu prendre connaissance de vos bilans et du détail de la comptabilité de votre SCI.
    Veuillez nous contacter au 02.43.64.17.17. pour une consultation personnalisée.

    Répondre
Dominique

Bonjour
Je viens de créer une sci ir et bien sûr j’ai acheté une maison pour la mete en location
Au bout de combien de temps je peux la revendue sans être pénalisé par les impos et sans être considéré comme un marchand de biens ou autre ..
Merci de votre réponse
Dominique

Répondre
    Jordan Gillard

    Bonjour Dominique,
    La question est concise mais la réponse a apporter est très vaste. Je vous invite à vous rapprocher de votre Notaire ou de prendre contact avec un de nos Experts-Comptables. Vous trouverez la liste des coordonnées sur la page suivante : http://www.comptaexpert.fr/notre-reseau/nos-implantations
    Cordialement, Jordan – Compta Expert.

    Répondre
du

bonjour
j’ai une sci ( 50/50), qui est aussi ma résidence principale, exploitant des chambres d’hôtes et assujeti à l’IS….j’envisage de vendre la maison. je sais que je vais avoir une plus value de 33,33% sur la vente puis un abattement de 40% sur ce qui reste mais quel impot en plus de cette vente ?
merci d’avance pour votre réponse

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    Le Bris

    Bonjour,

    Sans entrer dans le champ d’une consultation personnalisée, les impôts à payer en cas de cession d’un immeuble
    par une SCI soumise à l’IS sont l’IS à 33,33% (ou à 15%) sur la plus value de cession et le cas échéant l’impôt sur le revenu (au taux du barème progressif sur une base abattue de 40%) et la CSG/CRDS et prélèvements sociaux (au taux de 15,5% sans abattement sur la base) sur la base des dividendes distribués aux associés générés par cette cession.

    Cordialement

    F LE BRIS

    Répondre
Jean-Vincent

Bonjour,

Pour valider ma compréhension de l’imposition des plus-value sur une vente d’un bien détenu par une SCI à l’IS, je prends un exemple chiffré.
un bien vendu 300K€, entièrement amorti, j’imagine que toute la somme est assimilable à un bénéfice et donc est imposé à 33.3% reste donc 200K€ qui sont répartis entre les associés. Auxquels on retranche :
– Les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) à hauteur de 15.5% sur 200K€ : 31K€
– L’IR après abattement de 40%, pour une TMI à 30% : (200K€-40%)-30% = 36K€

en bout de course resterait aux associés 200K€-(31K€+36K€) : 163K€

Ce calcul grossier est-il correct ?
D’avance merci

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fevrier

Bonjour,

Nous avons actuellement un appartement et nous souhaitons acheter une maison. Nous voulons créer une SCI dans le but de nous racheter cet appartement et pouvoir le mettre en location. Dans nos projets, cet appartement ne sera jamais revendu car nous voulons le garder. A priori l’option IS serait beaucoup plus intéressante pour nous. Pouvez-vous nous le confirmer?

Répondre
    Guillaume CAPLAN

    Bonjour,
    Pour répondre à votre interrogation, je vous propose de contacter l’un de nos experts SCI au 02.43.64.17.27,
    A bientôt

    Répondre

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