SCI : Faut-il opter à l’impôt sur les sociétés ?

La fiscalité actuelle des plus values immobilières peut inciter à opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) dans les Société Civile Immobilière (SCI) en raison du délai existant (si elle n’est pas soumise à l’IS) pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values

Mais est-ce toujours le meilleur choix ?

Une SCI relève en effet en principe de l’impôt sur le revenu, et des plus values immobilières des particuliers,  mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime et d’exercer une option irrévocable pour l’IS.

Cette option peut s’avérer attrayante, mais il est indispensable de bien en mesurer les conséquences.

Le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) :

Il faut rappeler tout d’abord que le choix de constituer une SCI ne répond pas à l’origine à des impératifs fiscaux, mais avant tout patrimoniaux. La détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu a très peu d’effet sur l’impôt dû. En effet les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaires d’un immeuble et aux associés d’une SCI soumise à l’IR.

Ainsi l’associé de la SCI, verra sa quote-part de résultat imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus seront également soumis à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%. Les plus values que pourra réaliser cet associé, qu’elles portent sur la cession de l’immeuble ou des parts de la SCI seront soumises à la fiscalité des plus values des particuliers et pourront être exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux, partiellement au bout de 5 ans, pour conduire à une exonération totale au bout de 30 ans. Or, ce délai est très long, d’autant plus que l’exonération de 52 % de la plus value n’intervient qu’au bout de 25 ans en raison de la progressivité du taux d’exonération. De plus, à compter de 2013, la part imposable de ces plus values, quand elle sera supérieure à 50.000 € supportera une surtaxe de 2 à 6%.

Il faut enfin noter que l’imposition des associés de SCI est fonction de leur propre statut fiscal et qu’une société relevant de l’IS qui possèderait des parts d’une SCI, verrait sa quote-part de revenus imposée à l’IS, sans pour autant que la SCI ait exercé d’option.

Le régime fiscal de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) :

Ce régime est fondamentalement différent du précédent. En effet, dans la SCI à l’IS le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble, ce qui est exclu à l’IR.

Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33 %, réduit à 15 % pour la fraction du bénéfice inférieure à 38 120 €, les SCI remplissant presque toujours les conditions prévues pour  bénéficier du taux réduit, à condition que leur capital soit entièrement libéré, ce qui doit amener à éviter un capital inutilement élevé et non libéré en totalité. Cependant, l’imposition ne s’arrête pas là, car les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.

L’amortissement de l’immeuble.                                        

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI quand celle-ci est soumise à l’IS. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite « d’usage », s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise liée (quand la SCI et la société locataire ont les mêmes associés) ou sur sa durée de location réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe plus longue. Les agencements et aménagements de l’immeuble seront amortis séparément du gros œuvre, sur des durées différentes.

En pratique la durée d’amortissement du gros œuvre de l’immeuble varie généralement entre 25 et 50 ans, et les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de 10 à 25 ans. Le terrain n’est quant à lui pas amortissable.

La contrepartie non négligeable de cet amortissement est cependant que la plus value en cas de cession de l’immeuble se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsque l’on relève des plus-values des particuliers. Cette plus-value est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscale souvent très lourde.

On peut donc dire que la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais que cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la cession. En effet, l’immeuble étant amorti, la base de taxation est alors plus élevée.

Le problème consiste alors à chiffrer le différentiel envisageable entre ces 2 situations, les éléments de ce calcul étant forcément incertains. On pourra néanmoins retenir qu’en termes de trésorerie, la situation est plus favorable à L’IS, car ce mode d’imposition permet de supporter un coût fiscal minimal pendant la période d’amortissement de l’immeuble et de remboursement des emprunts finançant son acquisition.

Le paiement de l’impôt sur la plus value, ne pose en principe pas de problème de financement puisque la SCI aura encaissé le prix de vente de l’immeuble avant le paiement de l’impôt, la distribution des dividendes correspondants pouvant être fractionnée et différée.

Par contre l’Impôt sur le revenu paraît nettement plus favorable si on prévoit une plus value importante sur la cession de l’immeuble, à condition de jouer la patience (au moins 25 ans…)

Il existe enfin le cas moins courant d’une cession de parts sociales d’une SCI soumise à l’IS. La plus value réalisée est alors soumise à l’IR après un abattement compris entre 0 et 40% selon la durée de détention des titres (40% au bout de 6 ans) et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%  sans abattement.

Quand exercer l’option à l’impôt sur les sociétés ?

Cette option irrévocable peut être exercée dès la création de la SCI, ou en cours de vie de celle-ci.

Dans ce dernier cas de figure, les associés auront 2 choix possibles :

• Le premier sera de conserver la valeur d’origine des bâtiments et de les amortir en faisant comme si l’amortissement avait été pratiqué dès l’origine. Dans ce cas il n’y a pas de plus value taxable à la date de l’option à l’IS.
• Le second sera d’inscrire les bâtiments dans les comptes de la SCI à leur valeur réelle au jour de l’option  en amortissant ensuite les bâtiments sur la base de cette valeur. La plus-value entre cette valeur actualisée et leur valeur d’origine sera imposable, selon les règles des plus values immobilières et pourra donc faire l’objet d’une exonération en fonction du délai de détention de l’immeuble par la SCI.

Conclusion :
Ce bref panorama de la fiscalité des SCI nous permet de conclure que si des options fiscales sont possibles, leurs conséquences financières sont très différentes. L’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement et engendre une imposition plus importante lors de la cession. Alors que le régime de droit commun à l’IR ne permet pas l’amortissement du bien, est donc fiscalement et financièrement plus lourd, mais une exonération totale au bout de 30 ans est applicable.
Le choix se posait rarement lorsque l’exonération de plus value était atteinte au bout de 15 ans, mais avec un délai porté à 30 ans,  il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps.
Une étude avec de multiples simulations peut permettre cet arbitrage, mais on peut conclure schématiquement que :
– Pour des « petits » projets, qui ont à la fois une espérance de plus value à terme et qui génèrent des revenus dont la fiscalité est financièrementsupportable, il est préférable de ne pas opter à l’IS.
– Pour des projets d’envergure ou liés à une activité professionnelle, il est préférable d’opter à l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation, en acceptant de payer l’impôt lors de la cession.