Accéder au menu


Location meublée ou nue : les différents modes d’imposition, seuils et plafonds

Location meublée ou nue : les différents modes d’imposition, seuils et plafonds

Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens que vous louez ? Les revenus tirés de la location peuvent relever soit de la catégorie des revenus fonciers, soit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En effet, les modalités d’imposition diffèrent selon que la location soit nue ou meublée. Quelles sont les meilleures options ?

Seuils et plafonds des différents régimes

Location meublée  Location nue
Régime Micro BIC Régime Réel simplifié BIC Régime Réel normal BIC LMP Micro foncier Réel foncier
CA minimum 0€ 72 600€ HT

( 0€ sur option)

247 000€ HT

(0€ sur option)

23 000€ 0€ 0€
CA maximum 72 600€ HT

(ou 176 200€ HT  pour les meublés de tourisme classés)

247 000€ HT illimité illimité 15 000€ illimité
Base imposable
Abattement forfaitaire 50%

(71% pour les meublés de tourisme)

Non applicable Non applicable Non applicable 30% Non applicable
Déductibilité des charges Charges forfaitaires Charges réelles Charges réelles Charges réelles Charges forfaitaires Charges réelles
Amortissements déductibles non oui oui oui non non
Obligations légales
Imprimé fiscal à compléter 2042 CPro 2031 et 2033 2042 CPro 2031 et 2050 à 2059 2042 CPro 2031 et 2033 2042 CPro 2042 2044 2042

Location meublée régime micro

Le régime forfaitaire vous permet de n’être imposé que sur la moitié du montant des recettes (ou 29% pour les loueurs en meublés non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés). Cependant, la déductibilité des frais et des amortissements n’est pas possible. Le chiffre d’affaires plafond est fixé à 72 600€ HT ou, par exception, à 176 200€ HT pour  les loueurs en meublés non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés.

Location meublée régime réel simplifié

Le régime plébiscité par les loueurs en meublés, pour sa simplicité et ses avantages fiscaux. Il est possible d’opter pour le régime réel, même si le chiffre d’affaires du loueur est inférieur à 72 600€ (ou 176 200€ pour les exceptions). Toutes les charges liées à l’activité sont déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts…). Ce qui distingue ce statut de la location nue, et le rend quasi systématiquement plus intéressant, c’est la possibilité de déduire des amortissements. Vous souhaitez bénéficier de ce régime et transformer votre bien nu en location meublée ? (+ d’infos à ce sujet).

Location meublée régime réel normal

Les loueurs en meublés faisant plus de 247 000€ de chiffre d’affaires ou souhaitant opter pour le régime réel normal sont rares. Dans ce régime, les contraintes administratives sont plus lourdes et les avantages fiscaux sont les mêmes que pour le régime réel simplifié.

Location meublée professionnelle

Pour les loueurs en meublé, l’activité non professionnelle est définie par opposition à l’activité professionnelle. Depuis le 1er janvier 2020 et l’abrogation de la condition d’inscription au RCS, il n’est désormais plus possible de rester LMNP quand les deux critères prévus pour être LMP sont remplis. Si vos loyers dépassent le seuil des 23 000€ et excédent les autres revenus d’activités du foyer fiscal , ce statut s’imposera (article du même auteur, François Le Bris, Expert-Comptable, à ce sujet).

Location nue, régime micro foncier

Ce régime est souvent utilisé quand le loueur a peu de charges réelles déductibles (pas ou peu d’intérêts d’emprunt à déduire par exemple). Toutefois attention aux conséquences fiscales, l’administration autorise un abattement de 30% seulement du montant des loyers qui ne peuvent dépasser 15 000 €.

Location nue, régime réel foncier

Ce régime est en règle générale fiscalement plus intéressant que le micro foncier et est obligatoire à partir de 15000€ de loyers bruts perçus, mais reste très souvent moins avantageux que le régime réel simplifié en location meublée quand les biens loués peuvent bénéficier de celui-ci (les amortissements ne sont pas possibles en foncier).

NB : il est possible de constater des amortissements sur des biens loués nus dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

ComptaCom a développé des comparateurs de régimes fiscaux, pour prendre la bonne décision ! Accéder gratuitement à ces comparateurs de régimes fiscaux.

 

Des questions sur ce sujet ? Nous vous invitons à les poser en commentaires ci-dessous.

 

JE PARTAGE :

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des contribuables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué par le biais de notre formulaire de contact. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.


5 commentaires à cet article : “Location meublée ou nue : les différents modes d’imposition, seuils et plafonds”

Oliviera

Merci pour cet article, je pensais qu’il y avait un chiffre d’affaires minimum et que le maximum était de 32900€ pour être au régime réel mais ce n’est pas le cas ! Cela change bien des choses… Merci pour ces précisions !

Répondre
LEGRAND

Bonjour,
J’ai dépassé en 2012 mon plafond meublé en tant que loueur meublé non professionnel, j’ai déclaré 34 800 €. En 2013, le montant était inférieur, j’ai déclaré 32400 €. J’ai reçu un imprimé 2031 BIC à remplir car en 2012 j’avais dépassé le plafond pour LMNP. Il me semblait avoir lu dans un document des impôts qu »un dépassement ponctuel du plafond pouvait être autorisé » sur 2 ans.
Pourriez-vous me renseigner, cordialement

Répondre
Loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) : particularités et limites du régime fiscal LMP. - Le blog de ComptaCom

[…] Plus d’infos sur les seuils et plafonds en location meublée, dans l’article dédié Location meublée : chiffres d’affaires seuils et plafonds. […]

Répondre
Fabien

Bonjour,

Le plafond illimité du « Régime Réel simplifié BIC » est-il toujours d’actualité ?
Lorsque je vais sur le site du gouvernement, je trouve 23 000€ :
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition

Merci d’avance pour votre retour qui me permettra de me décider sur le système que je devrai mettre en place
Bien cordialement

Répondre
    L'équipe du Blog

    Bonjour,
    Le plafond du régime réel est toujours illimité.
    Si vous le souhaitez nous avons des conseillers à votre écoute pour toutes questions relatives à la location meublée et à votre déclaration LMNP.
    N’hésitez pas à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
    Nous pourrons ainsi répondre à toutes vos questions.
    A bientôt,

    Répondre

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *