Boulangerie et CHR : changement d’activité et copropriété

La règle des baux commerciaux soulève en pratique de nombreux problèmes techniques, qui ne peuvent être tous résolus par les textes de loi. Cet arrêt en est ici une nouvelle illustration.

Le locataire de locaux d’un immeuble en copropriété peut tenir un restaurant à la place d’une boulangerie si cette activité répond à l’usage mixte des locaux et qu’elle ne dérange pas les copropriétaires.

Ici, un bail commercial conclu avec un boulanger, pour des locaux situés dans un immeuble en copropriété, concernait un magasin assorti d’un appartement au rez-de-chaussée (lot 1) et un fournil au sous-sol (lot 5). Le locataire avait ensuite renoncé à l’activité de boulangerie pour ouvrir un restaurant dans le lot 1, en respectant les activités énoncées au bail.

Cependant et à la requête d’un copropriétaire, une cour d’appel avait interdit au locataire de tenir ce commerce étant donné que la modification d’activité constituait une infraction au règlement de copropriété. En effet, elle montre que le changement d’activité effectué avait modifié l’affectation du lot 1, qui de local mixte serait devenu strictement commercial, et la destination de l’immeuble, la nature de l’activité de restauration nécessitant une ouverture au public différente de celle de boulangerie, tant dans les horaires d’ouverture que dans l’utilisation des lieux par les clients.

Cette décision est annulée en cassation, la cour de cassation relevant que la cour d’appel, qui avait certes établi que le lot 1 était à usage mixte commercial et d’habitation, ne précise pas en quoi la nouvelle activité exercée dans ce lot entraînait un trouble à la copropriété.

Le changement de destination est sujet à caution voire à précaution. L’accord préalable du propriétaire mais aussi de la copropriété semblent donc quasiment incontournables.

Dans un autre registre, rappelons aussi que tous travaux affectant la nature même du bâtiment doivent être soumis à autorisation préalable et écrite du propriétaire.

Source : Cass. 3e civ. 24 mars 2015 n° 13-25.528 (n° 366 F-D), Sté Ziah c/ Sté LM.