Hôtels et baux commerciaux

La location de locaux pour l’activité d’hôtel est soumise au statut des baux commerciaux lorsque l’exploitation des locaux porte sur un ensemble d’hébergements exploité de manière autonome et qui comporte des services de nature hôtelière. Mais le régime des hôtels déroge aux dispositions du statut des baux commerciaux sur différents points, notamment en cours de bail, lors du renouvellement du bail et lors du départ du locataire.

Qu’en est-il des travaux en cours de bail :

L’article L311-1 et suivants du code du tourisme sont d’ordre public (impossibilité d’y déroger) et précisent que les locataires de locaux dans lesquels sont exploités un hôtel, la réalisation des travaux est libre. Le locataire doit informer le bailleur en respectant le formalisme. Le bailleur ne peut donc pas s’opposer à l’exécution de certains travaux, même si les travaux entraînent une modification des locaux loués, à savoir :

• la distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité,
• l’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusions et de télévision,
• l’équipement sanitaire,
• le déversement à l’égout,
• l’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé,
• l’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats,
• l’aménagement des cuisines et offices,
• la construction de piscines.

Si les travaux concernent le gros œuvre, le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser les travaux. Si le bailleur ne fait pas connaître sa réponse dans le délai de deux mois, cela vaut accord. Si le bailleur refuse les travaux de gros œuvre, les travaux ne pourront être réalisés qu’après accord d’une commission constituée en nombre égal d’hôteliers et de propriétaires d’immeubles.

Lors du renouvellement du bail :

Le loyer du bail renouvelé d’une durée de neuf (9) est fixé à la valeur locative sans pouvoir excéder la variation de l’indice intervenue depuis le loyer initial sauf s’il y a eu une modification notable des éléments (article L145-34 et R145-10 du code de commerce). Le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative sans plafonnement.

Le calcul du loyer du bail renouvelé est déterminé par la valeur locative de l’hôtel par référence à la recette théorique globale (taux d’occupation en fonction du classement de l’hôtel, du lieu géographique …) hors taxes, c’est à dire le prix affiché par chambre multiplié par le nombre de chambre.

Si le locataire a réalisé des travaux pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé et pour une durée de douze années, le bailleur ne peut pas prétendre à une majoration du loyer au seul motif des améliorations qui ont été faites dans les locaux. Pour calculer le loyer du bail renouvelé, ces travaux donnent lieu à l’application d’un abattement sur la valeur locative qui peut aller de 10 à 50%. Cet abattement ne pourra pas s’appliquer et les travaux pourront donner lieu à une majoration du loyer si le locataire n’a pas rempli les conditions prévues à l’article L311-1 et L311-2 du code du tourisme relatifs à la nature des travaux et aux formalités de notification (information du bailleur …).

Lors du départ du locataire :

A son départ, le locataire doit restituer les locaux libres de toute occupation. A défaut, le bailleur pourra obtenir une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des locaux et si cette indemnité a été séquestrée, le séquestre peut appliquer un taux de 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité.

Une exception existe en matière d’hôtels meublés. En effet, l’exploitant d’hôtel meublé a rempli son obligation de libérer les locaux par la simple restitution des locaux qu’il occupe à titre personnel et par la justification (courrier aux locataires avec un préavis de trois mois) qu’il a pris pour parvenir à l’expulsion des locataires des logements meublés. Dans ce cas, l’exploitant n’encoure pas la pénalité de 1%. Le bailleur de locaux meublés ne peut donner congé aux locataires s’il souhaite reprendre le logement pour l’habiter, le vendre ou s’il invoque un motif légitime.