La construction sur sol d’autrui

Quel agriculteur n’a pas été confronté un jour à un propriétaire pour l’entretien ou la construction d’un bâtiment ? Rares sont les bailleurs qui réalisent à leur frais la construction de nouveaux bâtiments, préférant en laisser la charge à leur preneur. Seulement, certaines démarches sont à effectuer pour préserver ses droits à la fin du bail.

1 – Je suis locataire d’une exploitation de 50 ha et dois faire la mise aux normes. Dois-je demander l’autorisation de mon propriétaire ?

Si les travaux que vous envisagez de faire ne concernent que la mise aux normes imposée par l’administration, vous n’avez pas besoin de l’autorisation de votre propriétaire. Par contre, vous devez lui notifier la proposition de réaliser les travaux. Il peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé avec vous (situation assez rare). S’il refuse ou s’il ne répond pas dans les deux mois ou s’il n’exécute pas les travaux dans le délai convenu, vous êtes réputé disposer de son accord pour l’exécution des travaux.

Par contre, si vous profitez de la mise aux normes pour refaire par exemple un bâtiment, dans ce cas, on ne peut pas considérer que les travaux sont imposés par l’administration et vous devez obtenir l’autorisation préalable de votre propriétaire. Sans cette autorisation, il faut savoir que le propriétaire est en droit de vous demander la remise en état des lieux.

2 – J’envisage de faire du drainage sur des parcelles en location. Dois-je obtenir l’autorisation préalable de mon propriétaire ?

Pour les travaux de drainage, il faut vous reporter à l’arrêté préfectoral. En général, le drainage fait partie des travaux exemptés d’autorisation préalable, pour lesquels il faut simplement notifier son projet au propriétaire pour information.

3 – Je suis locataire de mon exploitation depuis près de 30 ans. Les bâtiments existants n’étant pas du tout fonctionnels, j’ai construit une stabulation, un hangar. Que deviennent les constructions à la fin du bail ?

Les constructions appartiennent au propriétaire du sol. Quand vous construisez un bâtiment sur un terrain que vous louez, ce dernier appartient à votre bailleur à la fin du bail ou de ses renouvellements. Il ne vous est donc pas possible de le vendre à votre successeur. Par contre, vous avez le droit à une indemnité de sortie si vous l’avez construit avec l’autorisation écrite de votre propriétaire.

Les choses peuvent se compliquer quand vous apportez le bâtiment à une société agricole. Lorsque le bail prend fin, le bâtiment apporté va dans le patrimoine du bailleur. Pour peu que le bâtiment abrite la salle de traite et qu’il ait plus de 25 ans, la société se retrouvera contrainte de construire un nouveau bâtiment sans pouvoir recevoir aucune indemnité.

4 – Comment est calculée l’indemnité du preneur sortant ?

A la fin du bail ou de ses renouvellements, vous aurez droit à une indemnité de sortie à condition que le bâtiment conserve une valeur effective d’utilisation. L’indemnité correspondra au coût des travaux évalué au jour de votre sortie diminué d’une durée d’amortissement fixée par arrêté préfectoral. Si la durée est dépassée, vous ne percevrez aucune indemnité même si le bâtiment conserve une réelle valeur.

La situation idéale est bien entendue de faire les constructions sur un terrain en propriété, pour peu que le propriétaire veuille bien vendre son terrain.

N’hésitez pas, si vous êtes concernés, à nous contacter.

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