Plus-values immobilières des particuliers

Dernièrement, différentes dispositions fiscales ont été modifiées, concernant les droits de succession, les plus-values des particuliers, la CSG, l’ISF. La réforme des plus values des particuliers est un aspect à prendre en compte lorsqu’un exploitant individuel se met en société. Les bâtiments qui étaient au bilan de son exploitation individuelle peuvent être soit apportés, soit mis à disposition de la nouvelle société. Dans ce cas, ils intègrent le patrimoine privé de l’exploitant et lors de leur vente, ils seront soumis au régime des plus values des particuliers.

Quelles sont les modifications apportées par la loi de finances rectificatives pour 2011 ?

La loi remplace l’abattement pour durée de détention (10% par an à partir de la 5^ème année) par un abattement dont le taux est abaissé et progressif. Un particulier ne sera exonéré de plus-value que 30 ans après son acquisition.

Elle supprime l’abattement fixe de 1 000 € qui venait minorer la plus-value imposable.

Elle réduit le délai de paiement et de déclaration pour le ramener de deux mois à un mois.

Enfin, elle apporte une précision sur le prix d’acquisition à retenir. Lorsque le cédant ne peut le justifier, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Quels sont désormais les taux d’abattement pour durée de détention ?

A compter du 1^er février 2012, l’abattement sera le suivant :

–  2% pour chaque année de détention au-delà de la 5^ème année

–  4% pour chaque année de détention au-delà de la 17^ème année

–  8% pour chaque année de détention au-delà de la 24^ème année

Comment est calculée la plus-value ?

La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition), des travaux effectués (qui peuvent être évalués forfaitairement à 15% en l’absence de justification) s’ils n’ont pas été déjà pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et si ce ne sont pas des travaux locatifs.

Je prévois de vendre des bâtiments d’exploitation avec 3 ha pour 150 000 € au 1^er avril 2012. Je les ai achetés 75 000 € le 1^er avril 2002. Combien devrais-je payer de plus-values ?

A noter que les prélèvements sociaux sont passés de 12,3% à 13,5 %.

La réforme peut avoir des conséquences non négligeables qu’il faut bien prendre en compte. Parlez-en avec votre conseiller fiscal.

Anne GILBERT

anne.gilbert@comptaexpert.fr

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