Un prêt à usage peut être requalifié en bail rural

Le statut de prêt à usage est général et en dehors des règles particulières applicables aux fermages. En cas de requalification du prêt à usage en bail rural, les conséquences sont importantes. En effet, le bailleur est alors en droit de réclamer au locataire le paiement des fermages échus depuis la signature de la convention.

Prêt à usage et bail rural

Un prêt à usage, autrefois appelé commodat, est un contrat entre deux personnes prévu par l’article 1875 du Code civil. La convention organise le fait de livrer un bien à l’autre partie afin que celle-ci puisse s’en servir et le rendre ensuite.

Ce prêt à usage s’effectue sans contrepartie financière. Appliqué à des parcelles agricoles, le prêt ne donne donc pas lieu à application des règles du statut du fermage.

Les parties doivent se montrer vigilantes. Si une contrepartie quelconque est mise à la charge de la partie exploitante, la convention de prêt à usage peut alors se voir requalifier en bail rural.

Les conséquences sont alors importantes. D’un côté, l’utilisateur de la parcelle agricole reçoit la qualité de fermier avec tous les droits et avantages, en particulier :

• le droit au renouvellement du bail rural,
• la possibilité de céder son bail rural
• le versement des indemnités en fin de bail.

Attention, en contrepartie, le bailleur peut exiger le paiement des fermages échus depuis la signature du contrat de prêt à usage. A défaut de paiement, il peut alors demander la résiliation du bail rural.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation s’est intéressée récemment à cette notion de prêt à usage et de bail rural. Dans sa décision du 15 juin 2023, elle tire les conséquences de l’obtention, en justice, par un agriculteur de la requalification d’un prêt à usage en bail rural. La raison invoquée pour obtenir cette requalification était liée au fait que l’agriculteur devait payer seul les impôts fonciers des parcelles mises à sa disposition.

Le propriétaire, devenu bailleur, avait réagi alors par une mise en demeure de payer les fermages échus depuis la conclusion de la convention conclue avec lui. Le fermier ne réagit pas dans le délai légal de 3 mois. Le bailleur saisit donc le tribunal paritaire des baux ruraux d’une action en résiliation du bail rural. Il obtient gain de cause : le tribunal condamne le locataire à payer les fermages et prononce la résiliation du bail. Une cour d’appel puis la Cour de cassation confirment ce jugement. En effet, la Cour de cassation considère que le délai de prescription de 5 ans des loyers ne court que depuis la date de la requalification et que la procédure a bien été engagée dans le délai de 5 ans suivant la décision de justice qui a requalifié le contrat.

L’agriculteur a été mal avisé de demander la requalification ! Nos experts-comptables agriculture accompagnent les bailleurs et les fermiers à choisir les bonnes options.